- חריגים הם עבודות שבוצעו מעבר למה שהוגדר בחוזה ובכתב הכמויות, או שינויים בעבודות קיימות, המזכים את הקבלן בתשלום נוסף. חריגים לא מתועדים הם מקור עיקרי לחריגות תקציב ולסכסוכים, ולכן כל חריג צריך אישור בכתב ומחיר מוסכם לפני ביצועו.
- חריגים הם מקור מרכזי לחריגות תקציב ולסכסוכים בין מזמינים לקבלנים.
- קבעו בחוזה מראש נוהל לאישור חריגים ושיטת תמחור.
- אל תאשרו שינוי בעל פה, גם אם הוא נראה קטן.
מה זה חריגים?
אין כמעט פרויקט בנייה שמסתיים בדיוק לפי מה שתוכנן. במהלך העבודה מתגלה סלע, הלקוח מבקש להזיז קיר, המהנדס מוסיף ברזל או שסעיף פשוט לא הופיע בכתב הכמויות. כל עבודה כזו, שלא נכללה בחוזה המקורי, נקראת חריג. הקבלן זכאי בדרך כלל לתשלום עליה, אבל רק אם החוזה מגדיר איך מאשרים אותה ואיך מתמחרים אותה.
בחוזים מסודרים, חריג מתחיל בפקודת שינויים בכתב מהמזמין או מהמפקח. אחר כך נקבע המחיר: לפי מחירי היחידה בחוזה, לפי מחירון מוסכם כמו מחירון דקל, לפי ניתוח מחיר, או כעבודות רג׳י לפי שעות וחומרים. החריג נרשם ביומן העבודה ומופיע בחשבון החלקי הבא. הבעיה מתחילה כשהכול נעשה בעל פה, ובסוף הפרויקט מגיע חשבון עם עשרות סעיפים שאף אחד לא זוכר שאישר.
דוגמה מהשטח
בבנייה של בית פרטי במרכז ביקשו הבעלים, בשיחה עם מנהל העבודה, להוסיף נקודות חשמל ולהגדיל חלון. בסוף הפרויקט הגיש הקבלן חשבון חריגים גבוה. בלי תיעוד, לא היה אפשר לבדוק אותו. בפרויקט הבא של אותה משפחה, כל שינוי עבר דרך המפקח, קיבל מחיר בכתב לפני הביצוע, והחשבון הסופי לא הפתיע אף אחד.
למה זה חשוב לכם?
חריגים הם מקור מרכזי לחריגות תקציב ולסכסוכים בין מזמינים לקבלנים. בלי נוהל ברור, המזמין מאבד שליטה על העלות, והקבלן מתקשה לקבל תשלום על עבודה אמיתית. נוהל פשוט של אישור בכתב מגן על שני הצדדים.
טיפים מעשיים
- קבעו בחוזה מראש נוהל לאישור חריגים ושיטת תמחור.
- אל תאשרו שינוי בעל פה, גם אם הוא נראה קטן.
- בקשו מחיר לפני הביצוע, לא אחרי.
- נהלו טבלת חריגים מעודכנת ובדקו אותה בכל חשבון חלקי.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- בקשות שינוי ישירות ממנהל העבודה, בלי מעורבות המפקח.
- השארת התמחור לסוף הפרויקט.
- הנחה שכל תוספת של המהנדס כלולה במחיר הפאושלי.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על חריגים
מה נחשב חריג בחוזה בנייה?
כל עבודה שלא נכללה בתכולת החוזה ובכתב הכמויות, או שינוי בעבודה שכבר הוגדרה. דוגמאות: תוספת חדר, שינוי בגמרים או עבודה שנבעה מתנאי שטח לא צפויים. ההגדרה המדויקת תלויה בנוסח החוזה, ולכן חשוב לקרוא אותו.
האם קבלן יכול לדרוש תשלום על חריג שלא אושר בכתב?
זה תלוי בחוזה ובנסיבות. בחלק מהמקרים קבלן יכול להוכיח שהעבודה בוצעה לבקשת המזמין גם בלי מסמך, אבל זה מוביל לוויכוח ולעיתים לבוררות. לכן עדיף לקבוע נוהל כתוב. במחלוקת כדאי להתייעץ עם עורך דין.
איך מתמחרים עבודה חריגה?
בדרך כלל לפי מחירי היחידה שבחוזה אם יש סעיף דומה, לפי מחירון מוסכם, לפי ניתוח מחיר של חומרים ועבודה, או כעבודת רג׳י. השיטה צריכה להיות מוגדרת בחוזה מראש, כדי שלא יהיה צורך לנהל משא ומתן על כל שינוי.
איך מונעים מחלוקות על חריגים בפרויקט בנייה?
מניעת מחלוקות על חריגים מתחילה בחוזה ובכתב כמויות מפורטים, ובנוהל שמחייב הוראת שינוי בכתב ומחיר מוסכם לפני הביצוע. כדאי לתעד כל חריג ביומן העבודה ובפרוטוקול. מפקח מטעם המזמין מסייע לבדוק את הצדקת החריג ואת מחירו.
מי מאשר חריגים בפרויקט?
חריגים מאושרים בדרך כלל על ידי המזמין, לרוב לאחר בדיקה והמלצה של המפקח או של מנהל הפרויקט. החוזה צריך להגדיר מי מוסמך לאשר חריג ועד איזה היקף. אישור בעל פה מאדם שאינו מוסמך עלול לגרום למחלוקת בעת הגשת החשבון.
מה ההבדל בין חריגים לתוספת כמויות בחוזה בנייה?
חריגים הם עבודות שלא הופיעו בכתב הכמויות או שינויים מהותיים בעבודות שהופיעו בו, ואילו תוספת כמויות היא הגדלה של סעיף קיים שמחירו כבר ידוע. בתוספת כמויות משלמים לפי מחיר היחידה שבחוזה, ובחריג יש לקבוע מחיר חדש. ההבחנה חשובה לבדיקת החשבונות.
האם המאמר עזר לכם?