- יזם הוא הגורם שיוזם את פרויקט הבנייה, מחזיק בזכויות בקרקע או מתקשר עם בעליה, מארגן את המימון, התכנון והביצוע ומוכר את היחידות. בפרויקטי מגורים הוא המוכר כלפי הרוכשים, ולכן בדיקת ניסיונו, איתנותו הפיננסית והליווי הבנקאי שלו חשובה לפני רכישה.
- כאשר קונים דירה מיזם, איתנותו הכלכלית ואמינותו קובעות אם הפרויקט יושלם בזמן ובאיכות שהובטחה.
- בדקו פרויקטים קודמים של היזם ודברו עם דיירים שגרים בהם.
- ודאו שיש ליווי בנקאי ושהתשלומים מתבצעים רק דרך פנקס השוברים.
מה זה יזם?
מאחורי כל פרויקט מגורים חדש עומד מישהו שראה מגרש ריק או בניין ישן ודמיין במקומו בניין חדש. היזם הוא הגורם שמוביל את הפרויקט מההתחלה ועד הסוף. הוא רוכש את הקרקע או מתקשר עם בעליה בעסקת קומבינציה, מגייס הון עצמי ומימון בנקאי, שוכר אדריכל ויועצים, מוביל את הליך הרישוי, בוחר קבלן ביצוע ומשווק את הדירות.
לפעמים היזם הוא גם הקבלן המבצע, ולפעמים מדובר בשני גופים נפרדים. בכל מקרה, כלפי הרוכשים הוא המוכר, והוא החתום על הסכם המכר ועל מפרט המכר. לכן הוא נושא באחריות לפי חוק המכר (דירות) לליקויים ולאיחורים, וחייב להבטיח את כספי הרוכשים לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), לרוב באמצעות ליווי בנקאי וערבויות.
דוגמה מהשטח
זוג צעיר שקל לרכוש דירה על הנייר בפרויקט חדש בעיר בינונית. לפני החתימה הם בדקו את הפרויקטים הקודמים של היזם, ביקרו בבניין שנמסר שנתיים קודם ושוחחו עם דיירים. הם וידאו שהפרויקט נמצא בליווי בנקאי ושכל תשלום מועבר לחשבון הליווי מול פנקס שוברים. עורך הדין שלהם בדק את הסכם המכר והוסיף סעיפים על מועד מסירה ופיצוי. התהליך לקח זמן, אך נתן להם ביטחון.
למה זה חשוב לכם?
כאשר קונים דירה מיזם, איתנותו הכלכלית ואמינותו קובעות אם הפרויקט יושלם בזמן ובאיכות שהובטחה. כשל של יזם עלול לעכב את המסירה בשנים, ולכן הבדיקה המוקדמת היא אחת ההחלטות החשובות בעסקה.
טיפים מעשיים
- בדקו פרויקטים קודמים של היזם ודברו עם דיירים שגרים בהם.
- ודאו שיש ליווי בנקאי ושהתשלומים מתבצעים רק דרך פנקס השוברים.
- קבלו ערבות חוק המכר או בטוחה אחרת על כל תשלום.
- העסיקו עורך דין מטעמכם, ולא רק את עורך הדין של היזם.
- השוו את מפרט המכר לדירה לדוגמה או לפרויקט קודם.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- העברת כסף ישירות ליזם, מחוץ לחשבון הליווי, תמורת הנחה.
- הסתמכות על הדמיות ופרסומים במקום על המפרט והתוכניות החתומים.
- חתימה על הסכם מכר בלי לקרוא את הסעיפים על איחור ושינויים.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על יזם
מה ההבדל בין יזם לקבלן?
היזם הוא בעל הפרויקט מבחינה כלכלית. הוא מחזיק בזכויות, מממן ומוכר את הדירות. הקבלן מבצע את עבודות הבנייה בפועל לפי חוזה עם היזם. לעיתים אותה חברה ממלאת את שני התפקידים, אבל מבחינה משפטית מדובר באחריות שונה.
איך בודקים יזם לפני קניית דירה?
כדאי לבדוק כמה פרויקטים השלים, אם נמסרו בזמן, איך מטפלים בליקויים, ומי הבנק המלווה. אפשר לחפש מידע ציבורי על הליכים משפטיים ולבקש מעורך דין לבדוק את מצב הקרקע ואת ההתחייבויות. שיחה עם דיירים קיימים מגלה הרבה.
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים כלכליים?
אם כספי הרוכשים מובטחים בערבויות או בבטוחות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), יש להם אפשרות לקבל בחזרה את הכספים ששולמו לפי תנאי הערבות. בפרויקט עם ליווי בנקאי, הבנק עשוי גם לפעול להשלמת הבנייה. בכל מצב כזה יש להתייעץ מיד עם עורך דין.
מה האחריות של יזם כלפי רוכשי דירות?
יזם אחראי כלפי רוכשי דירות למסירת הדירה בהתאם לחוזה ולמפרט, במועד שנקבע, ולתיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות לפי חוק המכר. הוא גם חייב להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבות או בטוחה אחרת. הקבלן המבצע אינו מחליף את אחריות היזם כלפי הרוכש.
איך יזם מרוויח בפרויקט בנייה?
יזם מרוויח מההפרש בין ההכנסות ממכירת היחידות לבין העלויות, הכוללות קרקע, תכנון, אגרות, היטלים, בנייה, מימון ושיווק. הרווח תלוי במחירי השוק, בעמידה בתקציב ובקצב המכירות. לכן יזמים מבצעים בדיקת היתכנות כלכלית לפני כניסה לפרויקט. עליית עלויות או מכירות איטיות שוחקות את הרווח.
מה תפקיד היזם בפרויקט התחדשות עירונית?
יזם בפרויקט התחדשות עירונית הוא הגורם שמתקשר עם בעלי הדירות בבניין קיים, ומתחייב לחזק או להרוס ולבנות מחדש תמורת זכויות בנייה נוספות. הוא נושא בעלויות התכנון והביצוע ומוכר את הדירות החדשות. בעלי הדירות צריכים לבדוק את ניסיונו, את איתנותו ואת הבטוחות שהוא מציע.
האם המאמר עזר לכם?