- שטחי שירות הם שטחים במבנה המשמשים לצרכים נלווים, כמו ממ״ד, חדר מדרגות, מחסן, חניה מקורה וחדרים טכניים, ומוגדרים בנפרד מהשטח העיקרי. ניצול חכם שלהם מאפשר להגדיל את נוחות הבית מבלי לפגוע בזכויות השטח העיקרי.
- ניצול חכם של שטחי שירות מאפשר להגדיל משמעותית את נוחות הבית בלי לחרוג מהזכויות.
- בקשו מהאדריכל טבלת שטחים שמפרידה בבירור בין עיקרי לשירות.
- תכננו את הממ״ד כחדר שימושי בשגרה, למשל חדר עבודה או חדר ילדים.
מה זה שטחי שירות?
לצד החדרים שבהם חיים, כל בית צריך גם חללים שתומכים בחיים האלה: ממ״ד, חדר מדרגות, מחסן, חדר כביסה, חדר מכונות, פירים וחניה מקורה. בשפת התכנון אלה שטחי שירות. הם מוגדרים בנפרד מהשטח העיקרי, ובתב״ע יש להם בדרך כלל מכסה משלהם.
ההפרדה הזו מאפשרת לתכנן בית נוח בלי לפגוע בזכויות המגורים. לדוגמה, ממ״ד, שנדרש לפי דרישות פיקוד העורף, נחשב ככלל לשטח שירות עד גודל מסוים, ולכן בנייתו אינה גורעת מהשטח העיקרי. כך גם חדר מדרגות פנימי בבית דו קומתי או מחסן בחצר. ההגדרות המדויקות ומה נכלל בכל סוג שטח נקבעים בתקנות לחישוב שטחים ובהוראות התוכנית. יש תוכניות שמגבילות את גודלו של כל רכיב, למשל גודל מקסימלי למחסן או לחניה מקורה.
דוגמה מהשטח
בבית דו משפחתי בעיר בדרום, האדריכל ניצל את מכסת שטחי השירות כדי לבנות מרתף קטן לחדר מכונות ומחסן, וחניה מקורה. בעלי הבית שקלו בהמשך להפוך את המרתף לחדר משחקים עם שירותים. האדריכל הסביר שהסבה כזו תיחשב שימוש של שטח שירות כשטח עיקרי, ושלא ניתן לעשות זאת בלי בדיקה מול התוכנית ואולי בקשה להיתר. הם בחרו לשמור את המרתף כמחסן מאורגן ולהוסיף פינת משחק בחלל אחר.
למה זה חשוב לכם?
ניצול חכם של שטחי שירות מאפשר להגדיל משמעותית את נוחות הבית בלי לחרוג מהזכויות. מצד שני, טשטוש הגבול בין שטחי שירות לשטח עיקרי הוא אחת מחריגות הבנייה הנפוצות, והיא עלולה לעלות ביוקר בעת מכירה, במשכנתא או בביקורת של הוועדה. הבנת הכללים חשובה גם לרוכשי דירות, שרוצים לדעת אם המרתף או המחסן שהם קונים חוקיים לשימוש שהוצג להם.
טיפים מעשיים
- בקשו מהאדריכל טבלת שטחים שמפרידה בבירור בין עיקרי לשירות.
- תכננו את הממ״ד כחדר שימושי בשגרה, למשל חדר עבודה או חדר ילדים.
- בדקו בתוכנית את הגבלות הגודל לכל רכיב שירות לפני שמתכננים.
- ברכישת דירה עם מרתף או מחסן, בדקו בהיתר לאיזה שימוש הם אושרו.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הסבת מחסן או מרתף למגורים בלי היתר.
- הנחה שכל שטח שירות שמופיע בתב״ע ניתן לניצול בכל מקום במגרש.
- התעלמות מהגבלות גובה ופתחים בשטחי שירות שנקבעו בתוכנית.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על שטחי שירות
האם ממ״ד נחשב שטח שירות?
ככלל כן, בגבולות הגודל שנקבע בתקנות ובתוכנית. כך הוא לא גורע מהשטח העיקרי, ובכל זאת משמש בשגרה כחדר נוסף. כדאי לבדוק את ההוראות הספציפיות בתוכנית שחלה על המגרש.
אפשר לגור במרתף שאושר כשטח שירות?
לא לפי ההיתר. שימוש למגורים בשטח שאושר כשירות נחשב חריגה. במקרים מסוימים אפשר לבקש שינוי בהליך תכנוני, בהתאם לתוכנית ולשיקול הוועדה. כדאי להתייעץ עם אדריכל או עורך דין לפני ביצוע שינויים.
אילו שטחים נחשבים שטחי שירות?
בדרך כלל ממ״ד, חדר מדרגות, מחסן, חדרי מכונות, פירים, חניה מקורה ולעיתים לובי וחדרים טכניים. ההגדרות המדויקות קבועות בתקנות לחישוב שטחים ובהוראות התוכנית. יש תוכניות שמגבילות את הגודל המותר לכל אחד מהשטחים האלה.
מה ההבדל בין שטחי שירות מעל הקרקע למתחתיה?
תוכניות רבות קובעות זכויות נפרדות לשטחי שירות מעל הקרקע ומתחתיה, כך שמרתף או חניה תת קרקעית אינם בהכרח על חשבון שטחי השירות העיליים. הכמויות והשימושים המותרים מוגדרים בתב״ע. יש לבדוק כל מגרש לגופו. אדריכל יכול לבחון כיצד לנצל את שני סוגי הזכויות בצורה המיטבית.
האם אפשר להפוך שטחי שירות לחדר נוסף?
הפיכת שטחי שירות לחדר מגורים מחייבת היתר וזכויות שטח עיקרי פנויות, ולעיתים אינה אפשרית כלל. שימוש במחסן או במרתף כחדר ללא היתר נחשב חריגה. לפני שינוי כזה כדאי לבדוק את הזכויות עם אדריכל. חריגה כזו עלולה גם לעכב מכירה או קבלת משכנתא.
למה כדאי לתכנן את שטחי השירות בבית בתחילת הדרך?
תכנון מוקדם של שטחי השירות מאפשר לנצל את הזכויות במלואן ולמקם ממ״ד, מחסן וחדרים טכניים במקום הנכון. תכנון מאוחר עלול להוביל לפתרונות לא נוחים או לפגיעה בשטח העיקרי. האדריכל צריך לבחון את שני סוגי השטחים יחד.
האם המאמר עזר לכם?