- תמ״א 38/1 הוא מסלול שבו הבניין הקיים נשאר על כנו, עובר חיזוק מבני ומקבל תוספות כמו קומות חדשות, ממ״דים, מעלית ושיפוץ חזיתות. הדיירים נשארים בדרך כלל בבית בזמן העבודות, ולכן תכנון לוחות הזמנים, הבטיחות והגישה לבניין הוא קריטי.
- לבעלי הדירות, המסלול הזה יכול להוסיף ערך ממשי לדירה ולשפר את הבטיחות בלי מעבר דירה.
- דרשו שההסכם יכלול נספח בטיחות ונוהל עבודה בבניין מאוכלס, כולל שעות עבודה וגישה לדירות.
- בקשו תיעוד מצב קיים של כל דירה, בצילום ובכתב, לפני שמתחילים לעבוד.
מה זה תמ״א 38/1?
המסלול הזה מכונה לעתים חיזוק ועיבוי. הבניין הישן לא נהרס: מהנדס קונסטרוקציה מתכנן חיזוק לשלד, לרוב באמצעות קירות בטון חדשים, עיבוי עמודים או מסגרות פלדה, ובמקביל מוסיפים לבניין קומות חדשות, ממ״דים לדירות הקיימות, מעלית, ולעתים גם מרפסות ושיפוץ מלא של החזיתות ושל הלובי. מטרת התוספות היא לממן את החיזוק ולהעניק לדיירים שיפור ממשי ברמת החיים.
היתרון הבולט לדיירים הוא שהם לא צריכים לעזוב את הבית. החיסרון הוא שהם חיים בתוך אתר בנייה במשך תקופה ארוכה, עם רעש, אבק, פיגומים על החזית והפסקות במים ובחשמל. לכן ההסכם עם היזם צריך לפרט שעות עבודה, אמצעי בטיחות, שמירה על גישה בטוחה לכניסה ולחדר המדרגות וטיפול בנזקים לדירות. כך נמנעים מחלוקות בהמשך.
מבחינה הנדסית, חיזוק בניין קיים מורכב יותר מבנייה חדשה. יש לבצע סקר מבנה, לבדוק את איכות הבטון והזיון הקיימים ולתכנן יסודות חדשים שיישאו את התוספות. הפתעות בשלב הביצוע נפוצות, ולכן כדאי שהפיקוח מטעם הדיירים יתחיל כבר בשלב התכנון. כדאי גם לבחון מראש את מצב הצנרת, החשמל והאיטום הקיימים, משום שבמהלך החיזוק נוצרת הזדמנות להחליף מערכות ישנות במחיר נמוך יחסית.
דוגמה מהשטח
בבניין של ארבע קומות בעיר חוף החליטו הדיירים על פרויקט חיזוק ותוספת. בזמן הסקר התברר שחלק מהעמודים בקומת העמודים סובלים מקורוזיה בזיון. התכנון עודכן והוסיף עיבוי עמודים, מה שעיכב את תחילת העבודה בחודשיים. במהלך הביצוע היזם התקין פיגום עם רשת, הגדיר מסדרון מוגן לכניסה, והדיירים קיבלו ממ״ד ומעלית בתום כשנתיים וחצי של עבודה.
למה זה חשוב לכם?
לבעלי הדירות, המסלול הזה יכול להוסיף ערך ממשי לדירה ולשפר את הבטיחות בלי מעבר דירה. עם זאת, החיים בתוך אתר בנייה, הסיכון לנזקים בדירות והתלות ביציבות של היזם מחייבים הסכם מפורט, ביטוחים מתאימים ופיקוח מקצועי עצמאי.
טיפים מעשיים
- דרשו שההסכם יכלול נספח בטיחות ונוהל עבודה בבניין מאוכלס, כולל שעות עבודה וגישה לדירות.
- בקשו תיעוד מצב קיים של כל דירה, בצילום ובכתב, לפני שמתחילים לעבוד.
- ודאו שמיקום הממ״ד החדש ושינויים בדירה מוצגים לכל דייר בתוכנית ומאושרים על ידו.
- בדקו שקיים ביטוח עבודות קבלניות וביטוח צד שלישי שמכסים גם את הדיירים ורכושם.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- לוותר על סקר מבנה מקיף לפני החתימה, ולגלות בעיות בשלד רק בזמן הביצוע.
- להסכים לחיבור הממ״ד לדירה בלי לבדוק איך הוא משפיע על החלוקה ועל האור בחדרים.
- לא להגדיר מראש מי משלם על תיקון נזקים כמו סדקים ורטיבות שנגרמים בגלל העבודות.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על תמ״א 38/1
כמה זמן נמשך פרויקט תמ״א 38/1?
משך הביצוע תלוי בגודל הבניין, בהיקף התוספות ובמורכבות החיזוק, ונע בדרך כלל בין שנה וחצי לכמה שנים. לפני הביצוע יש גם שלב ארוך של התארגנות, חתימות, תכנון והיתר, שיכול להימשך זמן לא מבוטל.
האם הדיירים משלמים משהו בתמ״א 38/1?
בדרך כלל היזם מממן את העבודות מתוך מכירת הדירות החדשות, והדיירים אינם משלמים על החיזוק והתוספות שבהסכם. עם זאת, עשויות להיות עלויות עקיפות כמו עלייה בדמי ועד ובמיסים. חשוב לבדוק את ההסכם עם עורך דין.
האם אפשר לגור בדירה בזמן חיזוק הבניין?
ברוב המקרים כן, וזה בדיוק אופי המסלול. עם זאת, ייתכנו ימים שבהם העבודה בתוך הדירה, למשל בחיבור הממ״ד, תחייב התפנות זמנית. כדאי לקבוע בהסכם איך מטפלים במצבים כאלה ומי מממן לינה חלופית.
מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לשיפוץ בניין רגיל?
בתמ״א 38/1 הבניין עובר חיזוק מבני מפני רעידות אדמה ומקבל תוספות שממומנות על ידי זכויות בנייה חדשות, ואילו שיפוץ רגיל מתמקד בחזות ובמערכות וממומן על ידי הדיירים. תמ״א 38/1 דורשת היתר, תכנון קונסטרוקטיבי מלא והסכם עם יזם, בעוד שיפוץ חזיתות פשוט יותר.
אילו תוספות מקבלת דירה בתמ״א 38/1?
בתמ״א 38/1 דירה מקבלת לרוב ממ״ד, ולעיתים גם מרפסת או הרחבה קטנה, בהתאם לתכנון, למבנה הבניין ולהסכם עם היזם. ברמת הבניין נפוצות תוספות כמו מעלית, שיפוץ לובי וחזיתות. ההיקף המדויק נקבע בהסכם ובהיתר, ולכן חשוב לצרף לו תוכניות ומפרט מחייבים.
מה הסיכונים לדיירים בתמ״א 38/1?
הסיכונים לדיירים בתמ״א 38/1 כוללים עיכובים ממושכים, מטרדי רעש ואבק, נזקים לדירות בזמן העבודות וקריסה כלכלית של היזם באמצע הפרויקט. כדי לצמצם אותם דורשים ערבויות בנקאיות, ביטוחים, ליווי בנקאי ומפקח מטעם הדיירים. הסכם מפורט עם לוחות זמנים וקנסות על איחור מגן על הדיירים.
האם המאמר עזר לכם?