- תמ״א 38/2 הוא מסלול שבו הבניין הקיים נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, עם זכויות בנייה נוספות לפי התוכנית ולפי מדיניות הוועדה המקומית. הדיירים מפנים את דירותיהם לתקופת הבנייה ומקבלים בדרך כלל דמי שכירות, ובסופה דירה חדשה ומשופרת.
- לבעלי דירות, המסלול הזה מחליף נכס ישן בחדש ומעלה בדרך כלל את ערכו באופן משמעותי.
- ודאו שכל דירה מקבלת ערבות לפי חוק המכר ושהפרויקט מלווה על ידי בנק או גוף מממן.
- בקשו שדמי השכירות יעודכנו לפי שוק השכירות באזור וישולמו מראש לתקופות מוגדרות.
מה זה תמ״א 38/2?
במקום לחזק בניין ישן ולהוסיף לו, המסלול הזה מתחיל מהתחלה. הבניין הקיים נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש לפי התקנים העדכניים, עם קומות נוספות, חניה תת קרקעית בדרך כלל, ממ״ד בכל דירה ומעלית. כל דייר מקבל דירה חדשה, לרוב גדולה מעט יותר מהקודמת, והיזם מוכר את הדירות הנוספות כדי לממן את הפרויקט.
בזמן הבנייה הדיירים מפנים את הבניין ועוברים לגור בשכירות. היזם משלם בדרך כלל דמי שכירות לכל התקופה, ונותן ערבויות שמבטיחות את השלמת הבנייה. מאחר שמדובר בעסקה גדולה ולטווח ארוך, הבחירה ביזם, איתנותו הכלכלית והליווי הבנקאי של הפרויקט חשובים לא פחות מהתמורות עצמן. חשוב לבדוק גם איך מטופלות משכנתאות קיימות והעברת הזכויות.
ההבדל לעומת פינוי בינוי הוא בעיקר בהיקף: כאן מדובר לרוב בבניין בודד, ואילו פינוי בינוי עוסק במתחם שלם עם כמה בניינים. גם מבחינה תכנונית ההיתר ניתן על בסיס התוכנית החלה על המגרש ומדיניות הוועדה המקומית. מבחינת הדיירים, המשמעות היא בניין חדש לגמרי עם תשתיות, איטום ובידוד עדכניים, אך גם תקופת בנייה ארוכה ותלות גבוהה יותר ביזם. לכן נהוג לבחון בקפידה את ההסכם, את המפרט ואת מנגנוני ההגנה.
דוגמה מהשטח
בבניין של שש דירות ברחוב שקט בעיר במרכז החליטו הדיירים על הריסה ובנייה מחדש. היזם הציע בניין של שמונה קומות עם מרתף חניה. ההסכם כלל דמי שכירות לכל דייר, ערבות חוק המכר לכל דירה וליווי בנקאי. ההיתר התעכב בגלל דרישות של הוועדה לגבי קווי בניין, אבל אחרי כשלוש שנות בנייה נמסרו לדיירים דירות חדשות עם ממ״ד, מרפסת וחניה.
למה זה חשוב לכם?
לבעלי דירות, המסלול הזה מחליף נכס ישן בחדש ומעלה בדרך כלל את ערכו באופן משמעותי. מנגד, המעבר לשכירות, תקופת הבנייה הארוכה והסיכון לעיכובים מחייבים הגנות חוזיות חזקות. לבעלי משכנתא או לדיירים מבוגרים יש שיקולים נוספים, וכדאי לבחון אותם עם עורך דין מראש.
טיפים מעשיים
- ודאו שכל דירה מקבלת ערבות לפי חוק המכר ושהפרויקט מלווה על ידי בנק או גוף מממן.
- בקשו שדמי השכירות יעודכנו לפי שוק השכירות באזור וישולמו מראש לתקופות מוגדרות.
- צרפו להסכם מפרט טכני מפורט לדירות הדיירים, לא רק לדירות היזם.
- הגדירו פיצוי מוסכם על איחור במסירה ומנגנון לטיפול במקרה שהיזם נקלע לקשיים.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- לבחור יזם רק לפי מספר המטרים הנוספים, בלי לבדוק את הפרויקטים שהשלים בפועל.
- לפנות את הדירות לפני שהתקבל היתר בנייה וניתנו כל הערבויות.
- להזניח שאלות של מיסוי ושל משכנתאות קיימות עד הרגע האחרון.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על תמ״א 38/2
מי משלם שכר דירה בתמ״א 38/2?
בדרך כלל היזם משלם לדיירים דמי שכירות לכל תקופת הבנייה, לפי סכום שנקבע בהסכם. חשוב שההסכם יגדיר מה קורה אם הבנייה מתארכת, ושהתשלום יובטח בערבות. כדאי גם לקבוע מנגנון עדכון אם מחירי השכירות באזור עולים.
האם אפשר לסרב לתמ״א 38/2?
דייר יכול להתנגד, אך החוק מאפשר לבעלי הדירות להתקדם ברוב מיוחס ולפנות לגורם השיפוטי המתאים נגד מי שמסרב באופן לא סביר. כל מקרה נבחן לגופו, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני שנוקטים עמדה.
כמה זמן לוקח פרויקט הריסה ובנייה?
משך הבנייה בפועל הוא בדרך כלל כמה שנים, תלוי בגובה הבניין, במרתפים ובקצב היזם. לפני כן יש שלב ארוך של התארגנות, חתימות והיתר, שיכול להימשך זמן רב לא פחות. תכננו את המעבר בהתאם.
מה היתרונות של תמ״א 38/2 על פני תמ״א 38/1?
היתרון העיקרי של תמ״א 38/2 הוא בניין חדש לגמרי, שתוכנן לפי התקנים העדכניים, עם מערכות חדשות, חניה ודירות משופרות, במקום חיזוק של מבנה ישן. בנוסף, בזמן הבנייה הדיירים אינם חיים באתר. מנגד, הדיירים צריכים להתפנות לתקופה ארוכה, וההליך מורכב יותר.
אילו ערבויות מקבלים דיירים בתמ״א 38/2?
בתמ״א 38/2 הדיירים מקבלים בדרך כלל ערבות חוק מכר או ערבות בנקאית אחרת שמבטיחה את הדירה החדשה, ערבות לתשלום שכר הדירה וערבות לתשלום מסים, בנוסף לביטוחים. סוג הערבויות והיקפן נקבעים בהסכם. עורך דין מטעם הדיירים צריך לוודא שהן מכסות את כל שלבי הפרויקט.
האם הדירה החדשה בתמ״א 38/2 גדולה יותר?
בתמ״א 38/2 הדירה החדשה כוללת בדרך כלל תוספת שטח, לרוב ממ״ד ולעיתים מרפסת או חדר, בהתאם לזכויות הבנייה ולכדאיות הכלכלית של הפרויקט. היקף התוספת אינו קבוע ונקבע במשא ומתן עם היזם. חשוב לצרף להסכם תוכנית מחייבת של הדירה ומפרט טכני מפורט.
האם המאמר עזר לכם?