מיסוי בהתחדשות עירונית: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע״מ

רוב הדיירים לא משלמים מס על הדירה החדשה — אבל יש תנאים וחריגים. מה הפטורים הקיימים, מתי הם לא חלים, ולמה כדאי לבדוק מראש.

BRAMY GROUP עודכן באוקטובר 2026 13 דקות קריאה

בעסקאות התחדשות עירונית, מיסוי בהתחדשות עירונית מוסדר לרוב באמצעות פטורים ייעודיים המבטיחים שבעלי הדירות לא ישלמו מס על עצם קבלת הדירה החדשה או על שדרוג הבניין. עם זאת, הפטורים הללו מותנים בעמידה בקריטריונים ברורים שנקבעו בחוק, וישנם חריגים שעלולים לחשוף אתכם לתשלומי מס משמעותיים. לכן, הבנת מפת המס הכוללת מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע״מ היא צעד הכרחי לפני החתימה על הסכם מול היזם.

בקצרה

מס שבח ומס רכישה: קיימים פטורים ייעודיים בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרים לבעלי דירות לקבל דירה חדשה ומשודרגת ללא תשלום מס, בכפוף לתנאים.
היטל השבחה: מס עירוני החל על עליית ערך הקרקע בעקבות אישור תכניות. לרוב היזם נושא בו, וישנן הקלות ופטורים המשתנים בין רשויות ומסלולים.
מע״מ שירותי בנייה: היזם מחויב במע״מ על שירותי הבנייה שהוא מעניק לדיירים, אך קיימים הסדרים חוקיים המאפשרים מע״מ בשיעור אפס כדי לעודד פרויקטים.
חריגים לפטור: בעלי מספר דירות באותו מתחם, קבלת תמורה כספית במקום בנייה, או מכירת הדירה לפני סיום הפרויקט עלולים לבטל את הפטור ממס.
הגנה חוזית: חובה לוודא שבהסכם מול היזם קיים סעיף שיפוי המגן עליכם מפני דרישות מס הקשורות במישרין לעסקת ההתחדשות העירונית.

מס שבח ומס רכישה: הפטורים המרכזיים לבעלי דירות

הבסיס למיסוי בהתחדשות עירונית נשען על ההבנה שעסקת קומבינציה מסוג זה היא למעשה עסקת מכר. אתם מוכרים ליזם את זכויות הבנייה העתידיות או את הדירה הישנה שלכם, ובתמורה מקבלים שירותי בנייה או דירה חדשה. בעסקת מקרקעין רגילה, פעולה כזו הייתה מחייבת אתכם בתשלום מס שבח על הרווח, ואת היזם במס רכישה. עם זאת, המדינה הבינה שכדי לאפשר את חידוש הערים, יש להעניק תמריצי מס משמעותיים.

בחוק מיסוי מקרקעין קיימים הסדרי פטור ייעודיים לעסקאות התחדשות עירונית. פטורים אלו מבטיחים שבעל דירה המעביר את זכויותיו ליזם ומקבל בתמורה דירת מגורים חלופית באותו מתחם, לא יחויב במס שבח. הפטור מותנה בכך שהתמורה עומדת במגבלות מסוימות של שטח ושווי, כדי למנוע מצב של התעשרות מופרזת בחסות הפטור. כל חריגה מעבר לתקרה המותרת בחוק עלולה להיות מחויבת במס, ולכן חשוב ששמאי ועורך דין מטעם הדיירים יוודאו שהתמורות המוצעות עומדות בתנאי הפטור.

בנוסף למס שבח, גם מס רכישה זוכה להתייחסות. כאשר אתם מקבלים את הדירה החדשה, אינכם נדרשים לשלם מס רכישה כפי שהייתם משלמים אילו הייתם קונים דירה מקבלן בשוק החופשי. היזם, לעומת זאת, משלם מס רכישה על זכויות הבנייה שהוא רוכש מכם, אך גם עבורו קיימות הקלות שנועדו להפוך את הפרויקט לכלכלי יותר.

היטל השבחה: מתי יש פטור ומתי חלות הקלות?

היטל השבחה הוא תשלום הנגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר מאושרת תכנית המשביחה את ערך הנכס, או בעת מימוש הזכויות. בפרויקטים של התחדשות עירונית, אישור התכניות מוסיף זכויות בנייה משמעותיות למגרש, מה שיוצר חבות פוטנציאלית גבוהה מאוד בהיטל השבחה. השאלה המרכזית היא על מי חל התשלום והאם קיימים פטורים.

במסגרת תמ״א 38 המקורית, המדינה קבעה פטור גורף מהיטל השבחה על זכויות הבנייה שניתנו מכוח התכנית, כדי לעודד חיזוק מבנים. אולם, עם המעבר למסלולים חלופיים כמו חלופת שקד ותכניות בניין עיר נקודתיות, המצב התכנוני והמיסוי השתנה. כיום, הרשויות המקומיות מוסמכות לגבות היטל השבחה בשיעורים משתנים, וישנן רשויות שקבעו אזורים שונים בעיר עם שיעורי היטל שונים, החל מפטור מלא ועד חיוב חלקי או מלא.

בפרויקטים של פינוי בינוי, קיימות הקלות ופטורים התלויים בהכרזת המתחם ובמדיניות הרשות המקומית. מנקודת המבט שלכם כבעלי דירות, הכלל החשוב ביותר הוא שהיזם חייב לשאת בכל תשלומי היטל ההשבחה הנובעים מהפרויקט. יש לעגן זאת בצורה מפורשת בתוך הסכם עם יזם בהתחדשות עירונית, כדי להבטיח שהרשות המקומית לא תפנה אליכם בדרישת תשלום כתנאי להוצאת היתר או לרישום הדירה בטאבו.

מע״מ על שירותי הבנייה: מי נושא בעלות ואיך זה עובד?

מס ערך מוסף הוא נדבך נוסף במערכת המיסוי של פרויקטים אלו. כאשר היזם בונה עבורכם דירה חדשה או מחזק ומרחיב את הדירה הקיימת, הוא למעשה מספק לכם ״שירותי בנייה״. על פי חוק, מתן שירותים חייב במע״מ. אילו בעלי הדירות היו נדרשים לשלם את המע״מ על עלות הבנייה של דירתם החדשה, פרויקטים רבים לא היו יוצאים לפועל בשל חוסר כדאיות כלכלית לדיירים.

כדי לפתור חסם זה, המחוקק קבע הסדרים מיוחדים. במסלולים מסוימים, כמו מתחמי פינוי בינוי מוכרזים, חל מע״מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שנותן היזם לדיירים בתמורה לזכויות הבנייה. משמעות הדבר היא שהיזם אינו צריך לגבות מכם מע״מ, ובמקביל הוא רשאי לקזז את מס התשומות ששילם לקבלני המשנה ולספקים שלו. הסדר זה מוזיל משמעותית את עלויות הפרויקט.

בפרויקטים שאינם נהנים ממע״מ בשיעור אפס, היזם הוא זה שסופג את עלות המע״מ כחלק מההוצאות הכלכליות של הפרויקט. מוסדות התכנון והשמאים לוקחים זאת בחשבון בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית. כבעלי דירות, עליכם לוודא שההסכם קובע מפורשות שכל חבות במע״מ בגין שירותי הבנייה או דירת התמורה תחול על היזם בלבד, ושאתם פטורים מכל תשלום בהקשר זה.

חריגים לפטור: מתי בכל זאת תצטרכו לשלם מס?

למרות שהכלל הבסיסי הוא פטור ממס לבעלי הדירות, קיימים מספר חריגים משמעותיים בחוק שעלולים להקים חבות במס. החריג הראשון והנפוץ ביותר נוגע לבעלי מספר דירות באותו מתחם. החוק נועד להגן על דירת המגורים, אך כאשר אדם מחזיק במספר רב של דירות באותו בניין או מתחם, הפטור ממס שבח עשוי להיות מוגבל לדירה אחת או למספר מצומצם של דירות, תלוי במסלול המדויק ובתנאי החוק המעודכנים. במקרים כאלה, נדרש תכנון מס קפדני מראש.

חריג נוסף נוגע לקבלת תמורה כספית. הפטור ניתן על קבלת שירותי בנייה או דירת תמורה. אם בעל דירה דורש ומקבל מהיזם ״דמי פינוי״, פיצוי כספי ישיר, או תמורה שאינה באה לידי ביטוי בבנייה (למעט תשלום עבור מגורים חלופיים בתקופת הבנייה), רכיב זה עלול להיחשב כעסקת מכר רגילה החייבת במס שבח. לכן, כל הסדר של תמורה כספית חייב להיבדק היטב מול מומחה מיסוי.

החריג השלישי מתייחס למכירת הדירה במהלך הפרויקט. אם תחליטו למכור את הדירה שלכם לאחר החתימה על ההסכם אך לפני השלמת הפרויקט ומסירת הדירה החדשה, אתם עלולים לאבד את הפטור הייעודי של התחדשות עירונית. מכירה כזו נחשבת למכירת ״זכות לקבלת דירה מוגמרת״ ועלולה לגרור חבות מס משמעותית. מומלץ תמיד להתייעץ לפני ביצוע עסקה בדירה שנמצאת בתהליך התחדשות.

דוגמה מעשית: איך נראה תהליך המיסוי בפרויקט התחדשות עירונית

כדי להבין איך הדברים עובדים בפועל, נתבונן בבניין ותיק המיועד לפרויקט הריסה ובנייה. בבניין מתגוררים מספר סוגים של בעלי דירות. משפחת כהן מחזיקה בדירה אחת המשמשת למגוריהם. עבורם, התהליך פשוט: עורך הדין של הדיירים יגיש בקשה לפטור ממס שבח בגין קבלת הדירה החדשה, והיזם ישלם את כל המיסים העירוניים. משפחת כהן לא תשלם שקל לרשויות המס.

לעומתם, מר לוי מחזיק בשלוש דירות באותו הבניין, אותן הוא משכיר. מכיוון שהחוק מגביל את הפטורים לריבוי דירות באותו מתחם, מר לוי עלול לגלות שעל אחת מדירותיו הוא נדרש לשלם מס שבח ניכר בעת החתימה על ההסכם. במקרה כזה, עורך הדין של הדיירים והיזם יצטרכו למצוא פתרון חוזי, כגון הסכמה של היזם לשאת בחלק מעלות המס או פריסת תשלומים, אחרת מר לוי עלול להפוך לדייר סרבן מסיבות כלכליות מוצדקות.

בנוסף, הוועדה המקומית אישרה את התכנית ודרשה היטל השבחה גבוה. היזם, שביצע מראש בדיקת כדאיות כלכלית, לקח זאת בחשבון. הוא משלם את ההיטל ישירות לעירייה כתנאי לקבלת היתר הבנייה. הדיירים מוגנים לחלוטין מדרישה זו בזכות סעיפי השיפוי בהסכם. דוגמה זו ממחישה מדוע ייעוץ משפטי ושמאי מוקדם הוא קריטי להצלחת הפרויקט.

טעויות נפוצות בנושא מיסוי בהתחדשות עירונית

אחת הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות היא ההנחה ש״היזם משלם את כל המיסים״ באופן עיוור. בעוד שהיזם אכן אמור לשאת במיסים הנובעים ישירות מהעסקה (כמו היטל השבחה או מע״מ), הוא אינו מכסה חבויות מס אישיות שלכם. לדוגמה, אם יש לכם חובות עבר בארנונה, עיקולים על הדירה, או מס רכישה שלא שולם בעת שקניתם את הדירה הישנה — אלו חובות אישיים שיהיה עליכם להסדיר כדי לאפשר את העברת הזכויות.

טעות נוספת היא אי-דיווח לרשויות המס במועד. עסקת התחדשות עירונית דורשת דיווח למיסוי מקרקעין במועדים קבועים בחוק, לרוב סמוך למועד התקיימות התנאים המתלים (כמו קבלת היתר בנייה). עיכוב בדיווח עלול לגרור קנסות והצמדות. באחריות עורך הדין המייצג אתכם לוודא שהדיווחים מבוצעים כהלכה ובזמן.

בנוסף, בעלי דירות רבים טועים לחשוב שכל תוספת שיבקשו מהיזם פטורה ממס. אם תבקשו מהיזם לשדרג את המפרט הטכני שלכם מעבר למה שסוכם עם שאר הדיירים בתמורה לוויתור על שטח, או אם תבקשו פיצוי כספי במקום חניה, פעולות אלו עלולות לחרוג מתנאי הפטור ולייצר אירוע מס. כל שינוי פרטני מול היזם חייב להיבחן בראי המיסוי.

צ'קליסט לבעלי דירות: כך תתכוננו להיבטי המס

בדיקת זכאות אישית: ודאו מול עורך הדין שלכם שאתם עומדים בתנאי הפטור ממס שבח. עדכנו אותו אם בבעלותכם יותר מדירה אחת במתחם.
סעיף שיפוי בהסכם: ודאו שההסכם כולל סעיף ברור הקובע שהיזם יישא בכל המיסים, ההיטלים ותשלומי החובה הנובעים מעסקת ההתחדשות העירונית.
הסדרת חובות עבר: בדקו שאין לכם חובות פתוחים לעירייה או לרשות המיסים בגין הדירה הנוכחית, כדי לא לעכב את הפרויקט.
הימנעות מתמורה כספית: השתדלו לקבל את התמורה שלכם בשטחי בנייה (דירה גדולה יותר, מרפסת, חניה) ולא בכסף מזומן, כדי לא לסכן את הפטור.
בדיקת ערבויות: ודאו שקיימת ערבות מיסים מטעם היזם, המבטיחה שאם הוא ייקלע לקשיים, יהיה מקור כספי לתשלום המיסים הנדרשים להשלמת הפרויקט.

איך קבוצת בראמי יכולה לעזור

כאשר פרויקט התחדשות עירונית יוצא לדרך ועובר משלב התכנון והמיסוי לשלב הביצוע, איכות הבנייה והניהול ההנדסי הם אלו שיקבעו את התוצאה הסופית. קבוצת בראמי מתמחה ביזמות, ניהול וביצוע פרויקטים בבנייה, ומספקת מעטפת הנדסית מלאה משלב השלד, דרך עבודות המעטפת ועד לגמר ברמה הגבוהה ביותר. הניסיון שלנו בניהול פרויקטים מבטיח עמידה בסטנדרטים מחמירים, שקיפות מלאה מול נציגות הדיירים, וביצוע מדויק של המפרט הטכני שסוכם.

אנו פועלים במרכז ובדרום הארץ ומקפידים על עבודה מקצועית, בטיחותית ואיכותית, כדי שהדירה החדשה שלכם תיבנה על הצד הטוב ביותר. למידע נוסף על יכולות הביצוע שלנו ועל האופן שבו אנו מנהלים פרויקטים, היכנסו לעמוד צור קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.

מדריכים קשורים

התחדשות עירונית: המדריך המלא לבעלי דירות · פינוי בינוי: איך זה עובד, שלבים וזכויות הדיירים · תקן 21: איך בודקים אם פרויקט התחדשות עירונית כלכלי · ערבויות בהתחדשות עירונית: אילו ערבויות חייבות להיות בהסכם · דירת תמורה: מה מקבלים בפועל ואיך משווים בין הצעות

קבוצת בראמי מנהלת ומבצעת על עבודות גמר ושיפוצים במרכז, בשפלה ובדרום — מאשקלון ועד גוש דן. לתיאום פגישה והצעת מחיר מפורטת.

תנאי שימוש והבהרה משפטית

התכנים בעמוד זה הם מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ מקצועי, הנדסי, משפטי או חשבונאי, ואין להסתמך עליהם כתחליף לבדיקה פרטנית על ידי בעל מקצוע מוסמך. כל פרויקט שונה בתנאיו, ולכן נתונים, מחירים, לוחות זמנים ומפרטים המופיעים כאן הם הערכה כללית בלבד ואינם מהווים הצעה או התחייבות. מחירים בפועל ייקבעו אך ורק בהצעת מחיר חתומה ובהסכם התקשרות. התמונות באתר הן להמחשה בלבד ואינן בהכרח פרויקטים שבוצעו על ידינו. קבוצת בראמי אינה אחראית לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם מהסתמכות על התכנים. אין להעתיק או להפיץ תכנים מעמוד זה ללא אישור בכתב. התכנים מנוסחים בלשון זכר מטעמי נוחות ופונים לכל אדם.

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, שנכתב לצורכי הסבר והתמצאות, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי, תכנוני, הנדסי או מיסויי. החקיקה, התקנות, התקנים ומדיניות הרשויות בתחום ההתחדשות העירונית משתנים לעיתים קרובות ושונים בין רשות לרשות, ולכן ייתכן שחלק מהמידע אינו עדכני או אינו מתאים למקרה שלכם. אין להסתמך על האמור כאן לצורך קבלת החלטה, חתימה על מסמך או ויתור על זכות — יש להתייעץ עם עורך דין, שמאי מקרקעין ויועץ מס מוסמכים ולבדוק מול הוועדה המקומית. קבוצת בראמי אינה אחראית לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהסתמכות על התוכן.

האם המאמר עזר לכם?

שאלות ותשובות על התוכן

ריכזנו שאלות מרכזיות שעולות מהמאמר — עם תשובות קצרות וממוקדות.

האם אני צריך לשלם מס שבח על הדירה החדשה שאקבל?

ברוב המוחלט של המקרים, בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית זכאים לפטור מלא ממס שבח על הדירה החדשה. חוק מיסוי מקרקעין קובע הסדרי פטור ייעודיים לעסקאות אלו, מתוך מטרה לעודד חיזוק וחידוש מבנים. עם זאת, הפטור מותנה בכך שהתמורה שתקבלו היא דירת מגורים חלופית או שירותי בנייה, ולא תמורה כספית. חשוב לבדוק את הזכאות הספציפית שלכם מול עורך הדין המייצג אתכם לפני החתימה.

מי משלם את היטל ההשבחה בפרויקט?

היטל ההשבחה מוטל על עליית ערך הקרקע בעקבות אישור התכניות החדשות. בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכלל המקובל וההכרחי הוא שהיזם לוקח על עצמו את מלוא תשלום היטל ההשבחה. חובה לוודא שההסכם המשפטי מול היזם כולל סעיף מפורש הפוטר אתכם מכל חבות בהיטל זה ומטיל אותה בלעדית על היזם, כדי שלא תופתעו מדרישות תשלום מהרשות המקומית.

מה קורה אם יש לי שתי דירות באותו בניין?

ריבוי דירות באותו מתחם הוא אחד החריגים המרכזיים בחוק. בעוד שדירה אחת זוכה לרוב לפטור מלא, בעלות על מספר דירות עלולה לחשוף אתכם לתשלום מס שבח על הדירות הנוספות, בהתאם למסלול הספציפי ולתנאי החוק המעודכנים. במקרים כאלה, נדרש תכנון מס מוקדם ומשא ומתן מול היזם כדי להחליט מי יישא בעלות המס וכיצד העסקה תישאר כדאית עבורכם.

האם מותר לי למכור את הדירה בזמן הבנייה?

מכירת הדירה לאחר החתימה על ההסכם ובמהלך תקופת הבנייה היא אפשרית, אך היא עלולה לבטל את הפטור הייעודי ממס שבח שניתן לעסקאות התחדשות עירונית. רשות המיסים עשויה לראות בכך מכירה של זכות לדירה חדשה ומוגמרת, מה שיוצר חבות מס משמעותית. לכן, ההמלצה הגורפת היא להמתין עד לקבלת טופס 4 ומסירת הדירה החדשה לפני שמבצעים עסקת מכירה.

האם קבלת כסף מזומן מהיזם חייבת במס?

כן. הפטורים בחוק מיסוי מקרקעין מיועדים לקבלת שירותי בנייה או דירה חלופית. אם תבקשו ותקבלו מהיזם פיצוי כספי, דמי פינוי או כל תמורה במזומן שאינה קשורה ישירות לשכר דירה חלופי בתקופת הבנייה, רכיב זה ייחשב כעסקת מכר רגילה. המשמעות היא שתצטרכו לשלם מס שבח על החלק היחסי של התמורה הכספית, ולכן מומלץ להימנע מכך.

האם היזם משלם את הארנונה בזמן שאנחנו מחוץ לדירה?

בפרויקטים של הריסה ובנייה, מרגע פינוי הדירה והריסת הבניין, הנכס הישן חדל מלהתקיים ולרוב ניתן לקבל פטור מארנונה בגין ״נכס הרוס״. עם זאת, כל חבות ארנונה שנוצרת במהלך תקופת הבנייה על המגרש חלה על היזם. עליכם לוודא שההסכם קובע כי היזם נושא בכל המיסים והאגרות החלים על המקרקעין מיום מסירת החזקה ועד לקבלת הדירה החדשה.

מה זה מע״מ על שירותי בנייה ומי משלם אותו?

כאשר היזם בונה עבורכם את הדירה החדשה, הוא מספק לכם שירות שבאופן רגיל חייב במע״מ. כדי לא להשית את העלות על הדיירים, המדינה קבעה הסדרים מיוחדים. במסלולים מסוימים חל מע״מ בשיעור אפס, ובאחרים היזם סופג את המע״מ כחלק מעלויות הפרויקט. בכל מקרה, ההסכם מול היזם חייב לקבוע שאתם פטורים לחלוטין מתשלום מע״מ על שירותי הבנייה.

האם יש הבדל במיסוי בין תמ״א 38 לפינוי בינוי?

כן, קיימים הבדלים משפטיים ומיסויים בין המסלולים. בעוד שתמ״א 38 נהנתה מפטורים גורפים יחסית (למשל בהיטל השבחה), פרויקטים של פינוי בינוי וחלופת שקד כפופים לחוקים אחרים ולמדיניות הוועדה המקומית, שיכולה לדרוש היטלים שונים. עם זאת, מבחינת בעל הדירה הבודד, העיקרון נשאר זהה: היזם הוא זה שצריך לשאת בעלויות המס וההיטלים הנובעים מהתכנית החדשה.

האם אני צריך לשכור יועץ מס פרטי?

בדרך כלל, עורך הדין המייצג את בעלי הדירות בפרויקט הוא בעל מומחיות במיסוי מקרקעין והוא זה שמטפל בהשגת הפטורים מול רשויות המס עבור כלל הדיירים. עם זאת, אם יש לכם מצב אישי מורכב — כמו ריבוי נכסים, תושבות חוץ, או חובות עבר מורכבים — ייתכן שעורך הדין ימליץ לכם להתייעץ באופן נקודתי עם יועץ מס או רואה חשבון מטעמכם.

מה מבטיח שהיזם באמת ישלם את המיסים?

ההגנה המרכזית שלכם היא הדרישה לערבות מיסים. במסגרת ההסכם, היזם מחויב להעמיד ערבות בנקאית ייעודית להבטחת תשלום המיסים (כמו מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח אם חל עליו). ערבות זו מבטיחה שגם אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים, יהיה מקור תקציבי זמין לשלם את המיסים הנדרשים כדי להשלים את הפרויקט ולרשום את הדירות על שמכם בטאבו.

יש שאלה נוספת? נשמח לעמוד לרשותכם.

לתיאום פגישה