תמ״א 38: מה זה, מה המצב היום ואילו מסלולים קיימים

תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, והיא חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שנת 1980. התכנית מציעה שני מסלולים עיקריים לחיזוק המבנה הקיים או להריסתו ובנייתו מחדש, אך כיום היא מוחלפת בהדרגה במסלולים עירוניים חלופיים, ולכן חובה לבדוק את הסטטוס הספציפי מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. תהליך זה מאפשר לבעלי דירות לשדרג את סביבת המגורים שלהם, להעלות את ערך הנכס ולהבטיח עמידות בפני תרחישי חירום, תוך הסתמכות על יזם שנושא בעלויות.

בקצרה

• התכנית נולדה באמצע שנות האלפיים כדי לתת מענה הנדסי לבניינים ישנים שלא נבנו לפי התקן המודרני לעמידות בפני רעידות אדמה.
• קיימים שני מסלולים מרכזיים: מסלול של חיזוק ותוספת קומות לבניין קיים, ומסלול של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש לחלוטין במקומו.
• המדינה מקדמת את סיום התכנית הארצית ומעבר לחלופות עירוניות, כאשר הסטטוס המדויק תלוי בהחלטות הוועדה המקומית של כל עיר.
• כדי לצאת לדרך נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות, ובמקרים של סירוב בלתי סביר ניתן לפנות להכרעת המפקח על רישום מקרקעין.
• בעלי הדירות זכאים לליווי של עורך דין, מפקח בנייה ושמאי מטעמם, אשר נבחרים על ידם אך שכרם משולם על ידי היזם.

מהי תמ״א 38 ועל אילו בניינים היא חלה?

תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אשר אושרה באמצע שנות האלפיים במטרה להציל חיים במקרה של רעידת אדמה חזקה. התכנית חלה באופן עקרוני על בניינים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שנת 1980. הסיבה לנקודת זמן זו היא שרק לאחריה נכנס לתוקף בישראל תקן מחמיר לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. בניינים שנבנו לפני כן נמצאים בסיכון גבוה יותר לקריסה במקרה של רעש אדמה משמעותי.

מכיוון שלמדינה אין תקציב לחזק את כל המבנים הישנים בישראל, הרעיון מאחורי התכנית הוא הענקת תמריץ כלכלי ליזמים פרטיים. היזם לוקח על עצמו את כל עלויות החיזוק, השיפוץ או הבנייה מחדש, ובתמורה מקבל זכויות בנייה המאפשרות לו להוסיף דירות חדשות ולמכור אותן בשוק החופשי. בעלי הדירות נהנים מבניין מחוזק, דירה משודרגת, ולרוב גם מתוספות כמו ממ״ד, מרפסת ומעלית, מבלי להוציא כסף מכיסם.

חשוב להבין כי למרות שהתכנית היא ארצית, היישום שלה בשטח תלוי מאוד במדיניות של הרשות המקומית. ועדות מקומיות רשאיות להגביל את יישום התכנית באזורים מסוימים בשל עומס על תשתיות או שיקולים תכנוניים אחרים. לכן, הצעד הראשון בכל פרויקט הוא בדיקת היתכנות תכנונית מול מהנדס העיר והוועדה המקומית.

המסלולים המרכזיים: תמ״א 38/1 לעומת תמ״א 38/2

התכנית מציעה שני מסלולים עיקריים לביצוע הפרויקט, כאשר ההבדל המרכזי ביניהם הוא האם הבניין הישן נשאר על כנו או נהרס לחלוטין. המסלול הראשון, המכונה תמ״א 38/1, עוסק בחיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות. במסלול זה, היזם מחזק את יסודות הבניין, משפץ את החזיתות והשטחים המשותפים, מוסיף ממ״דים ומרפסות לדירות הקיימות, ובונה קומות חדשות מעל המבנה הקיים. הדיירים לרוב נשארים לגור בדירותיהם במהלך העבודות, מה שדורש סבלנות רבה בשל הרעש, האבק והנוכחות של פועלים באתר.

המסלול השני, המכונה תמ״א 38/2, עוסק בהריסה ובנייה מחדש. במסלול זה, הבניין הישן נהרס עד היסוד, ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין העומד בכל התקנים המודרניים. הדיירים מפנים את הדירות לתקופת הבנייה ועוברים למגורים חלופיים, כאשר היזם משלם את שכר הדירה שלהם לאורך כל התקופה. בסיום הפרויקט, הם חוזרים לדירות חדשות בבניין מודרני הכולל לרוב חניון תת קרקעי ותשתיות מתקדמות.

הסטטוס הנוכחי: מה קורה לתמ״א 38 ומהי חלופת שקד?

הסטטוס הנוכחי של התכנית הוא שהיא מוחלפת בהדרגה במסלולים שבאחריות הרשויות המקומיות, ולכן חובה לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל על הבניין שלכם. המדינה החליטה לסיים את תמ״א 38 במתכונתה המקורית, מתוך הבנה שתכנון ברמת הבניין הבודד אינו מספק מענה כולל לתשתיות עירוניות כמו מוסדות חינוך, כבישים ופארקים. עם זאת, נקבעו הוראות מעבר המאפשרות להמשיך ולקדם פרויקטים בערים מסוימות, בהתאם להחלטות של כל רשות מקומית.

החלופה המרכזית לתכנית הארצית היא חלופת שקד, שהיא תיקון לחוק התכנון והבנייה המאפשר לוועדות מקומיות לאשר תכניות להתחדשות של בניינים בודדים. חלופה זו מעניקה סמכויות רחבות יותר לרשות המקומית לקבוע את אופי הבינוי, תוך דרישה להקצות שטחים לצרכי ציבור בתוך הפרויקט. המעבר לחלופת שקד נועד לייצר תכנון עירוני מאוזן יותר, המותאם לצרכים הספציפיים של כל שכונה.

במקביל, רשויות רבות מקדמות פרויקטים של פינוי בינוי, שבהם מתחם של בניין אחד או יותר נהרס ובמקומו נבנה מתחם חדש לפי תכנית בניין עיר חדשה. פרויקטים אלו מוסדרים תחת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006, ויכולים להתבצע במסלול רשויות או במסלול יזמי, בליווי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהלות עירוניות המוקמות ברשויות השונות.

הרוב הנדרש והתמודדות עם דייר סרבן

החוק דורש רוב מיוחס של בעלי הדירות כדי לאשר פרויקט, ובמקרים רבים מדובר בשני שלישים מבעלי הדירות, אך התנאים משתנים ויש לבדוק אותם מול עורך דין. לאורך השנים, המחוקק עדכן את שיעורי הרוב הנדרשים כדי להקל על הוצאת פרויקטים אל הפועל ולמנוע מצב שבו מיעוט קטן של דיירים בולם פרויקט שמיטיב עם הרוב. חשוב להבין שהרוב הנדרש נמדד לא רק במספר בעלי הדירות, אלא גם בחלקם היחסי ברכוש המשותף.

אחת הסוגיות המורכבות ביותר בפרויקטים אלו היא ההתמודדות עם דייר סרבן. בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט באופן בלתי סביר עלול להיות חשוף לתביעת פיצויים מצד שאר בעלי הדירות. בתמ״א 38, מחלוקות מסוג זה נדונות בפני המפקח על רישום מקרקעין, הפועל מכוח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008. למפקח יש סמכות לאשר את ביצוע הפרויקט גם ללא הסכמת הסרבן, אם השתכנע שהסירוב אינו מוצדק.

עם זאת, החוק מכיר בכך שלא כל סירוב הוא בלתי סביר. ישנם טעמים סבירים לסירוב, כגון נסיבות אישיות או בריאותיות מיוחדות של הדייר, או מצב שבו מוכח כי התמורה שהוצעה לו אינה הוגנת ביחס לתמורה שמקבלים שאר בעלי הדירות בבניין. לכן, הדרך הנכונה להתמודד עם התנגדויות היא באמצעות הידברות, שקיפות, ושימוש באנשי מקצוע אובייקטיביים שיבחנו את טענות המתנגדים.

היבטים כלכליים, מיסוי וערבויות

הכדאיות הכלכלית של הפרויקט נבחנת על ידי מוסדות התכנון באמצעות תקן 21, שהוא תקן שמאי מקצועי, במקביל להסדרי מיסוי וערבויות שמגנים על הדיירים. תקן 21, שנקבע על ידי הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, מסדיר את הבדיקה הכלכלית של תכניות התחדשות עירונית. התקן מגדיר כיצד לחשב את ההכנסות והעלויות, ומגדיר טווחים לשיעור הרווח היזמי הנדרש כדי שהפרויקט ייחשב לכלכלי ויצא לפועל. התקן עודכן במספר גרסאות לאורך השנים כדי להתאים למציאות המשתנה.

בכל הנוגע למיסוי, חוק מיסוי מקרקעין קובע הסדרי פטור ייעודיים ממס שבח וממס רכישה לבעלי דירות בעסקאות אלו, בהתקיים תנאים מסוימים. כמו כן, קיימים פטורים או הקלות בהיטל השבחה במצבים מסוימים. היזם, מצדו, מקבל שירותי בנייה שעליהם עשוי לחול מע״מ, וישנם הסדרים ברורים בחוק לגבי מי נושא בנטל המס. חשוב לדעת שישנם חריגים לפטורים אלו, למשל כאשר דייר מקבל תמורה כספית במקום דירה, כאשר הוא מחזיק במספר דירות בבניין, או אם הוא בוחר למכור את הדירה לפני השלמת הפרויקט. לכן, ייעוץ אישי עם עורך דין למיסוי הוא קריטי.

הגנה מרכזית נוספת על בעלי הדירות היא סל הערבויות שהיזם מחויב לספק, בדרך כלל לפני שלב הפינוי או ההריסה. ערבויות אלו כוללות ערבות חוק מכר על הדירה החדשה, ערבות לתשלום שכר דירה לתקופת המגורים החלופיים, ערבות לכיסוי חבויות מס, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף בסיום הפרויקט, וערבות בדק וטיב להבטחת איכות הבנייה. היעדר ערבויות מתאימות חושף את הדיירים לסיכון כלכלי עצום.

אנשי המקצוע שלכם: עורך דין, מפקח ושמאי

אנשי המקצוע המלווים את בעלי הדירות נבחרים על ידם ומחויבים להם בלבד, למרות שנהוג כי היזם הוא זה שנושא בשכר הטרחה שלהם. הכלל החשוב ביותר בהתחדשות עירונית הוא הפרדת כוחות מוחלטת: אסור לבעלי הדירות להסתמך על עורך הדין של היזם או על מפקח הבנייה מטעמו. עליכם לבחור צוות מקצועי עצמאי שייצג את האינטרסים שלכם וישמור על זכויותיכם לאורך כל הדרך.

הגורם הראשון שיש למנות הוא עורך דין מטעם הדיירים, שתפקידו לנסח את ההסכם מול היזם, להבטיח את קבלת הערבויות המתאימות, ולטפל בסוגיות משפטיות כמו התמודדות עם מתנגדים או רישום הדירות בסוף התהליך. בנוסף, חובה למנות מפקח הנדסי מטעם הדיירים, שיבחן את המפרט הטכני המוצע, יעקוב אחר התקדמות הבנייה בשטח, ויוודא שהיזם עומד בכל ההתחייבויות ההנדסיות שלו. לעיתים קרובות נדרש גם שמאי מטעם הדיירים כדי לבחון את חלוקת התמורות ולוודא שהיא הוגנת ושוויונית.

חשוב להכיר גם את חוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017, המוכר כחוק המארגנים או חוק המחתימים. חוק זה נועד להסדיר את פעילותם של יזמים או מארגנים המבקשים להחתים דיירים בשלבים הראשוניים, עוד לפני שנבחר יזם מבצע. החוק מטיל עליהם חובות גילוי מחמירות (מי הם, מטעם מי הם פועלים, וממי הם מקבלים תשלום), מחייב חתימה על הסכם בכתב, ומגביל את התקופה שבה הדיירים כבולים לאותו מארגן, כדי למנוע מצב של תקיעת הפרויקט לשנים ארוכות.

דוגמה מעשית: איך נראה תהליך תמ״א 38 בבניין טיפוסי

כדי להבין איך התהליך עובד בפועל, נתבונן בדוגמה של בניין ישן שנבנה בשנות ה-60, שבו הדיירים סובלים מהיעדר מעלית, מחסור בחנייה, ותשתיות מים וחשמל מתפוררות. התהליך מתחיל כשהדיירים מתכנסים ומחליטים לקדם פרויקט. הם בוחרים נציגות מתוך בעלי הדירות, אשר מוסמכת לאתר ולראיין עורכי דין. לאחר בחירת עורך דין המייצג את הדיירים, הוא מסייע להם לנסח מכרז קבלנים ויזמים, שאליו ניגשות מספר חברות.

הנציגות, בליווי עורך הדין ומפקח הנדסי שנבחר גם הוא על ידי הדיירים, בוחנת את ההצעות השונות. הם בודקים את האיתנות הפיננסית של היזמים, את הניסיון הקודם שלהם, ואת התמורות המוצעות. לאחר בחירת היזם המועדף, מתחיל משא ומתן משפטי ארוך שבסופו נחתם הסכם מפורט. מרגע זה, היזם מתחיל לקדם את התכנון מול הוועדה המקומית, תהליך שעשוי לקחת זמן רב עד לקבלת היתר בנייה.

לאחר קבלת ההיתר והעמדת כל הערבויות הנדרשות, מגיע שלב הביצוע. אם מדובר במסלול של הריסה ובנייה, הדיירים אורזים את חפציהם ועוברים לדירות שכורות, כאשר היזם משלם את שכר הדירה מדי חודש. הבניין הישן נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני. לאורך כל תקופת הבנייה, המפקח מטעם הדיירים מגיע לאתר כדי לוודא שהעבודה מתבצעת לפי התקנים והמפרט שעליו הוסכם. בסיום הבנייה וקבלת טופס איכלוס, הדיירים מקבלים את המפתחות לדירותיהם החדשות, והיזם דואג לרישום הבית המשותף בטאבו.

טעויות נפוצות שבעלי דירות עושים בפרויקטים של תמ״א 38

טעות נפוצה היא חתימה מהירה על מסמכים מול מארגנים או יזמים מבלי להבין את המשמעות המשפטית ומבלי להתייעץ עם עורך דין עצמאי. בעלי דירות רבים מתפתים להבטחות בעל פה או חותמים על מסמכי בלעדיות שכובלים אותם ליזם מסוים לתקופה ארוכה, מבלי שבדקו את יכולותיו המקצועיות והכלכליות. התנהלות זו עלולה לתקוע את הבניין לשנים ארוכות ללא יכולת להתקדם.

טעות נוספת היא התמקדות בלעדית בשטח הדירה החדשה, תוך הזנחת נושאים קריטיים כמו איכות המפרט הטכני, טיב הערבויות הבנקאיות, וזהות החברה המבצעת. פרויקט מוצלח אינו נמדד רק במספר המטרים המרובעים שהתווספו לדירה, אלא בבנייה איכותית, עמידה בלוחות זמנים, ורשת ביטחון כלכלית למקרה שהיזם ייקלע לקשיים. בנוסף, חוסר שקיפות מצד נציגות הדיירים כלפי שאר השכנים הוא מתכון בטוח ליצירת סכסוכים פנימיים ועיכובים מיותרים.

צ'קליסט לדיירים: הצעדים הראשונים בדרך לפרויקט

כדי להתחיל ברגל ימין ולהימנע מטעויות, ריכזנו עבורכם את הצעדים הראשונים והחשובים ביותר לבחינת פרויקט בבניין שלכם:

• בדיקת שנת ההיתר: ודאו שהיתר הבנייה של הבניין שלכם אכן הוצא לפני שנת 1980, שכן זהו תנאי הסף הבסיסי לבחינת התאמה לתכנית.
• בחירת נציגות: כנסו אסיפת דיירים מסודרת ובחרו נציגות שתפעל בשקיפות, תעדכן את כולם ותוביל את התהליך הראשוני.
• מינוי עורך דין: אל תתקדמו צעד אחד מבלי לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, שייצג אך ורק אתכם.
• בדיקה תכנונית: בקשו מעורך הדין או מאדריכל לבדוק מול הוועדה המקומית מהי המדיניות העדכנית באזורכם והאם חלות מגבלות כלשהן.
• הימנעות מחתימות מוקדמות: אל תחתמו על שום מסמך, זכרון דברים או הסכם ארגון מבלי שעורך הדין שלכם עבר עליו ואישר אותו.

איך קבוצת בראמי יכולה לעזור

קבוצת בראמי מתמחה ביזמות, ניהול וביצוע פרויקטים מורכבים בבנייה ובעבודות גמר, תוך הקפדה על סטנדרטים הנדסיים בלתי מתפשרים. אנו מביאים עמנו ניסיון עשיר בביצוע עבודות שלד, מעטפת וגמר, וניהול פרויקטים באזור המרכז והדרום. ההתמחות שלנו בצד הביצועי וההנדסי מבטיחה שהתכנון על הנייר יתורגם למציאות בשטח באיכות הגבוהה ביותר, תוך עמידה בתקנים המחמירים ביותר של בטיחות ואיכות בנייה.

אם אתם מחפשים גוף מקצועי שיידע לנהל ולבצע את הפרויקט שלכם במקצועיות, בשקיפות וברמת הגימור הגבוהה ביותר, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו. למידע נוסף ולתיאום פגישת היכרות, צרו קשר עם הצוות המקצועי של קבוצת בראמי.

מדריכים קשורים

התחדשות עירונית: המדריך המלא לבעלי דירות · פינוי בינוי: איך זה עובד, שלבים וזכויות הדיירים · איך בוחרים יזם להתחדשות עירונית: 12 בדיקות לפני שחותמים · ערבויות בהתחדשות עירונית: אילו ערבויות חייבות להיות בהסכם · פיקוח הנדסי מטעם הדיירים: למה הוא קריטי ומה הוא בודק

קבוצת בראמי מנהלת ומבצעת על עבודות גמר ושיפוצים במרכז, בשפלה ובדרום — מאשקלון ועד גוש דן. לתיאום פגישה והצעת מחיר מפורטת.