מגורים חלופיים ושכר דירה בתקופת הבנייה: כל מה שצריך לדעת

בפינוי בינוי ובתמ״א 38/2 הדיירים יוצאים מהבית לתקופה של שנים. מי משלם את השכירות, איך נקבע הסכום, מה עם הובלות ומה קורה אם יש עיכוב.

BRAMY GROUP עודכן באוקטובר 2026 11 דקות קריאה

כאשר הבניין שלכם עובר פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, אתם נדרשים לפנות את הדירה לתקופה של מספר שנים. במסגרת ההסכם, היזם מממן מגורים חלופיים ושכר דירה בתקופת הבנייה, כולל הוצאות הובלה הלוך ושוב, כאשר גובה השכירות נקבע לרוב על ידי שמאי או מנגנון מוסכם מראש כדי להבטיח שתוכלו לשכור דירה ראויה באותו אזור.

בקצרה

היזם משלם את דמי השכירות לאורך כל תקופת הבנייה, מרגע הפינוי ועד קבלת המפתח לדירה החדשה.
גובה שכר הדירה נקבע לרוב על בסיס הערכת שמאי, בהתאם לגודל הדירה הנוכחית שלכם ומיקומה.
מעטפת המימון כוללת גם את עלויות ההובלה הלוך ושוב, ולעיתים גם הוצאות נלוות כמו תיווך או התאמות מיוחדות.
ההסכם חייב לכלול מנגנון עדכון לדמי השכירות למקרה של עיכובים בבנייה או עליית מחירים בשוק.
התשלומים מובטחים באמצעות ערבות בנקאית ייעודית לשכר דירה, המבטיחה את התזרים שלכם גם אם היזם נקלע לקשיים.

איך נקבע גובה שכר הדירה?

גובה שכר הדירה שהיזם ישלם לכם נקבע בדרך כלל על ידי שמאי מקרקעין שבוחן את מחירי השכירות באזור עבור דירה דומה לשלכם. בתהליכי תמ״א 38/2 או פינוי בינוי, המטרה היא לאפשר לכם לשכור דירה חלופית באותה רמה ובאותה סביבת מגורים ללא פגיעה באיכות החיים. השמאי בוחן פרמטרים כמו מספר החדרים, שטח הדירה, קומה ומצב הנכס הקיים, וגוזר מכך את הסכום החודשי הראוי.

נהוג להגדיר בהסכם מנגנון ברור לעדכון הסכום לאורך תקופת הפרויקט, שכן מחירי השכירות עשויים להשתנות לאורך השנים. חשוב שיהיה שמאי מטעם הדיירים שיוודא כי הסכום המוצע משקף את מחירי השוק האמיתיים. השמאי שלכם, ששכרו משולם בדרך כלל על ידי היזם אך מחויב מקצועית רק לכם, יוכל לבדוק את טבלת השמאות של היזם ולהגיש השגות במידת הצורך.

מועד הפינוי, תיאום והוצאות נלוות

מועד פינוי הדירה מתואם מראש ומתבצע רק לאחר שהיזם עמד בכל התנאים המקדימים, לרבות קבלת היתר בנייה והעמדת ערבויות. תיאום הפינוי נעשה בהתראה של מספר חודשים מראש, בדרך כלל בין 60 ל-90 יום, כדי לאפשר לכם לחפש ולמצוא דירה מתאימה בנחת, לחתום על חוזה שכירות ולהיערך למעבר.

מעבר לשכר הדירה עצמו, ההסכם מול היזם מכסה בדרך כלל את הוצאות ההובלה של תכולת הדירה למגורים החלופיים, וכן את ההובלה חזרה לדירה החדשה בסיום הפרויקט. במקרים רבים, ההסכם כולל גם כיסוי לעלויות תיווך בשיעור של חודש אחד, שירותי אריזה ופריקה, והעברת תשתיות כמו אינטרנט וכבלים. מטרת המעטפת הזו היא להבטיח שהמעבר לא יגרור הוצאות ישירות מכיסכם.

התאמות מיוחדות ודירות נגישות

דיירים הזקוקים לדירות מותאמות לנגישות מקבלים מענה ייעודי במסגרת ההסכם, לרוב באמצעות תוספת תשלום המאפשרת שׂכירת דירה נגישה. כאשר ישנם דיירים מבוגרים בהתחדשות עירונית או בעלי מוגבלויות, מציאת דירה חלופית עם מעלית, פתחים רחבים או מקלחת מותאמת עשויה להיות יקרה משמעותית מדירה רגילה באותו אזור.

על היזם לשאת בפער העלויות הזה, ולעיתים אף לסייע אקטיבית באיתור הנכס החלופי. במקרים מסוימים, במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, החוק אף מחייב את היזם להציע חלופות מגורים קבועות מחוץ לפרויקט עבור קשישים מעל גיל מסוים, כגון מעבר לדיור מוגן או רכישת דירה חלופית קבועה, כדי למנוע מהם את הצורך לעבור דירה פעמיים.

מה קורה כשיש עיכובים בבנייה?

במקרה של עיכוב במסירת הדירה החדשה, היזם ממשיך לשלם את שכר הדירה, ולרוב מופעל מנגנון פיצוי או עדכון סכומים שנקבע מראש בהסכם. פרויקטים של הריסה ובנייה נמשכים מספר שנים, ועיכובים עקב אילוצי בנייה, בעיות כוח אדם או בירוקרטיה הם תרחיש נפוץ. כל עוד לא נמסרה לכם הדירה החדשה כשהיא ראויה למגורים ועם טופס אכלוס, חובת התשלום חלה על היזם.

לכן, חשוב להגדיר מראש בתוך הסכם עם יזם בהתחדשות עירונית כיצד מתעדכן שכר הדירה אם מחירי השכירות בשוק עולים במהלך שנות העיכוב. בנוסף, חוק המכר קובע פיצוי סטטוטורי על איחור במסירה מעבר לתקופת הגרייס המותרת, שאותו נהוג להחיל גם על דירות התמורה של הבעלים המקוריים, מעבר לתשלום שכר הדירה הבסיסי.

הבטחת התשלומים: ערבות שכר דירה

כדי להבטיח שלא תמצאו את עצמכם משלמים שכירות מכיסכם אם היזם יקרוס, אתם מקבלים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח אוטונומית המכסה את דמי השכירות. ערבות זו היא אחת מתוך מספר ערבויות בהתחדשות עירונית שנועדו להגן עליכם לאורך התהליך, והיא מבטיחה את תזרים המזומנים שלכם ללא תלות במצבו הפיננסי של היזם.

נהוג כי הערבות ניתנת מראש עבור תקופה משמעותית של שנת בנייה אחת לפחות, ומתחדשת או מוחלפת ככל שהפרויקט מתקדם לשנה הבאה. את הערבות יש לקבל פיזית לידיכם או לידי עורך הדין שלכם עוד לפני שאתם מוסרים את מפתחות הדירה הישנה ליזם. אם היזם מפסיק לשלם, ניתן לממש את הערבות ישירות מול הבנק ולהמשיך לשלם על הדירה השכורה.

דוגמה: ניהול המעבר והשכירות בפרויקט הריסה ובנייה

דוגמה: תרחיש אופייני של מעבר למגורים חלופיים מתחיל כאשר היזם מודיע על קבלת היתר בנייה ונותן לדיירים התראה של מספר חודשים לפינוי. משפחה המתגוררת בדירת ארבעה חדרים ישנה מתחילה לחפש דירה להשכרה באותה שכונה כדי לשמור על מסגרות החינוך של הילדים. השמאי מטעם הדיירים בוחן את חוזה השכירות שהמשפחה מצאה ומוודא שהסכום תואם את השומה שנקבעה מראש, או מאשר חריגה קלה במידת הצורך.

ביום הפינוי, חברת הובלות במימון היזם אורזת ומעבירה את הציוד לדירה השכורה. היזם מעביר את דמי השכירות מראש בכל רבעון, והמשפחה מחזיקה בערבות בנקאית אוטונומית בטוחה. במהלך השנים, מחירי השכירות עולים במעט, ומנגנון ההצמדה בהסכם מופעל כך שהתשלום מהיזם גדל בהתאם. לקראת סיום הבנייה וקבלת טופס האכלוס, מתואמת הובלה נוספת, שוב על חשבון היזם, חזרה אל הדירה החדשה והמשודרגת.

טעויות נפוצות בנושא שכר דירה ומגורים חלופיים

טעויות נפוצות נובעות לרוב מהסתמכות על הבטחות בעל פה במקום עיגון מפורט של כל תרחיש בהסכם המשפטי. בעלי דירות רבים מגלים מאוחר מדי שהם צריכים לשלם מכיסם על הוצאות שלא תומחרו מראש, או שהם כבולים לחוזה שכירות נוקשה.

הטעות הנפוצה	ההשלכה האפשרית	הפתרון המומלץ
אי קביעת מנגנון הצמדה לשכירות	שכר הדירה שהיזם משלם נשחק מול עליית מחירי השכירות בשוק לאורך שנות הבנייה.	הגדרת מנגנון עדכון שנתי או הצמדה למדד רלוונטי בהסכם מול היזם.
שכירת דירה ללא סעיף יציאה גמיש	תשלום קנסות לבעל הבית השכור אם הדירה החדשה מוכנה לפני תום החוזה.	הכנסת סעיף בחוזה השכירות המאפשר עזיבה בהתראה מוקדמת של חודש או חודשיים.
ויתור על ערבות שכר דירה	חשיפה כלכלית מלאה אם היזם פושט רגל או מפסיק לשלם את השכירות.	קבלת ערבות בנקאית אוטונומית טרם מסירת החזקה בדירה לידי היזם.

צ'קליסט: מה לבדוק לפני שחותמים על סעיף המגורים החלופיים?

לפני שאתם מסכימים לתנאי המגורים החלופיים, עליכם לוודא שההסכם מכסה את כל ההוצאות הישירות והעקיפות הכרוכות בפינוי הדירה. מומלץ לעבור על הרשימה הבאה יחד עם עורך הדין המייצג אתכם.

האם נקבע מנגנון ברור להערכת שווי השכירות על ידי שמאי בלתי תלוי מטעמכם?
האם ההסכם כולל מימון הובלות (הלוך ושוב), שירותי אריזה ופריקה?
האם יש התייחסות לעלויות תיווך במציאת הדירה החלופית?
האם הוגדר מנגנון עדכון במקרה של התארכות הבנייה ועליית מחירי השכירות בשוק?
האם הערבות לשכר הדירה היא אוטונומית, בלתי מותנית, וניתנת למימוש מיידי בעת הפרה?
האם יש התייחסות לצרכים מיוחדים כמו נגישות למבוגרים או קרבה הכרחית למוסדות לימוד?

איך קבוצת בראמי יכולה לעזור

קבוצת בראמי עוסקת בניהול וביצוע פרויקטים מורכבים בבנייה, תוך הקפדה על איכות הנדסית, עבודות שלד, מעטפת וגמר ברמה הגבוהה ביותר. למרות שאיננו יזמי התחדשות עירונית, הניסיון הביצועי שלנו בשטח מאפשר לנו לספק עבודת בנייה מדויקת, בטוחה ואיכותית, תוך עמידה בתקנים המחמירים ביותר ובלוחות הזמנים המתוכננים.

אם אתם זקוקים לחברת ביצוע מקצועית שתהפוך את התכניות ההנדסיות למציאות בשטח, במרכז או בדרום הארץ, נשמח לעמוד לרשותכם. לפרטים נוספים ולבחינת שיתוף פעולה הנדסי, צור קשר ונשמח לסייע.

מדריכים קשורים

פינוי בינוי: איך זה עובד · לוחות זמנים בהתחדשות עירונית · דירת תמורה: מה מקבלים בפועל · מיסוי בהתחדשות עירונית · עורך דין מטעם הדיירים

קבוצת בראמי מנהלת ומבצעת על עבודות גמר ושיפוצים במרכז, בשפלה ובדרום — מאשקלון ועד גוש דן. לתיאום פגישה והצעת מחיר מפורטת.

תנאי שימוש והבהרה משפטית

התכנים בעמוד זה הם מידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ מקצועי, הנדסי, משפטי או חשבונאי, ואין להסתמך עליהם כתחליף לבדיקה פרטנית על ידי בעל מקצוע מוסמך. כל פרויקט שונה בתנאיו, ולכן נתונים, מחירים, לוחות זמנים ומפרטים המופיעים כאן הם הערכה כללית בלבד ואינם מהווים הצעה או התחייבות. מחירים בפועל ייקבעו אך ורק בהצעת מחיר חתומה ובהסכם התקשרות. התמונות באתר הן להמחשה בלבד ואינן בהכרח פרויקטים שבוצעו על ידינו. קבוצת בראמי אינה אחראית לכל נזק, ישיר או עקיף, שייגרם מהסתמכות על התכנים. אין להעתיק או להפיץ תכנים מעמוד זה ללא אישור בכתב. התכנים מנוסחים בלשון זכר מטעמי נוחות ופונים לכל אדם.

המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, שנכתב לצורכי הסבר והתמצאות, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי, תכנוני, הנדסי או מיסויי. החקיקה, התקנות, התקנים ומדיניות הרשויות בתחום ההתחדשות העירונית משתנים לעיתים קרובות ושונים בין רשות לרשות, ולכן ייתכן שחלק מהמידע אינו עדכני או אינו מתאים למקרה שלכם. אין להסתמך על האמור כאן לצורך קבלת החלטה, חתימה על מסמך או ויתור על זכות — יש להתייעץ עם עורך דין, שמאי מקרקעין ויועץ מס מוסמכים ולבדוק מול הוועדה המקומית. קבוצת בראמי אינה אחראית לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהסתמכות על התוכן.

האם המאמר עזר לכם?

שאלות ותשובות על התוכן

ריכזנו שאלות מרכזיות שעולות מהמאמר — עם תשובות קצרות וממוקדות.

מתי מתחילים לקבל את שכר הדירה מהיזם?

היזם מתחיל לשלם את שכר הדירה החל ממועד פינוי הדירה בפועל ומסירת החזקה לידיו, ולאחר שכל התנאים המקדימים בהסכם התקיימו. בדרך כלל, נהוג לשלם את שכר הדירה מראש לתקופות קצובות, למשל בכל רבעון, כדי לאפשר לבעלי הדירות לשלם לבעל הנכס שאותו הם שוכרים ללא בעיות תזרים.

האם אני חייב לשכור דירה באותה עיר?

לא, אינכם מחויבים לשכור דירה באותה עיר או באותה שכונה. סכום שכר הדירה שמגיע לכם נקבע לפי שווי השכירות של דירה דומה לשלכם באזור המקורי, אך אתם רשאים להשתמש בכסף כדי לשכור דירה בכל מקום שתבחרו, או אפילו לעבור להתגורר אצל קרובי משפחה ולשמור את הסכום.

מה קורה אם מחירי השכירות עולים בזמן הבנייה?

פרויקטים של התחדשות עירונית נמשכים שנים, ומחירי השכירות עלולים לעלות. לכן, הסכמים מקצועיים כוללים מנגנון לעדכון שכר הדירה, לרוב באמצעות הצמדה למדד מחירי הדיור, למדד המחירים לצרכן, או באמצעות הערכת שמאי מחודשת אחת לתקופה. חשוב להקפיד על סעיף זה כדי שלא תספגו את ההתייקרות מכיסכם.

מי משלם על ההובלה לדירה השכורה ובחזרה?

היזם נושא בעלויות ההובלה של תכולת הדירה שלכם אל דירת המגורים החלופית, וכן בעלויות ההובלה חזרה אל הדירה החדשה עם סיום הפרויקט. במקרים רבים, המימון כולל גם שירותי אריזה ופריקה, וכן עלויות הקשורות להעברת תשתיות תקשורת, כדי להבטיח שהמעבר לא יגרור הוצאות נוספות מצידכם.

האם היזם משלם גם דמי תיווך למציאת דירה חלופית?

במקרים רבים, ההסכם מול היזם כולל תשלום עבור דמי תיווך בשיעור של חודש שכירות אחד, כדי לסייע לכם למצוא דירה חלופית במהירות וביעילות. עם זאת, הדבר תלוי במשא ומתן שניהלו עורכי הדין שלכם מול היזם, ויש לוודא שסעיף זה מופיע במפורש בחוזה ההתקשרות.

מה קורה אם דייר מסרב לפנות את הדירה?

דייר שמסרב לפנות את הדירה לאחר שהושג הרוב הדרוש והתקבלו כל האישורים, עלול להיחשב כדייר סרבן. סירוב בלתי סביר חושף את הדייר לתביעות נזיקין מצד שאר בעלי הדירות בגין הנזקים שנגרמים להם עקב עיכוב הפרויקט. מומלץ לפתור מחלוקות בהידברות או לפנות לערכאות המוסמכות לבחינת סבירות הסירוב.

איך מבטיחים שהיזם לא יפסיק לשלם באמצע הפרויקט?

כדי להגן עליכם מפני מצב שבו היזם נקלע לקשיים כלכליים ומפסיק לשלם, אתם מקבלים מראש ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות. ערבות זו מאפשרת לכם למשוך את הכסף ישירות מהבנק המלווה במקרה של הפרת ההסכם, ומבטיחה שתוכלו להמשיך לשלם על הדירה החלופית.

האם אפשר לקבל את שכר הדירה בתשלום אחד מראש?

לרוב לא מקובל לשלם את כל שכר הדירה עבור מספר שנים מראש, מכיוון שהדבר מכביד מאוד על התזרים של היזם ושל הפרויקט כולה. התשלום מתבצע בדרך כלל בתשלומים חודשיים או רבעוניים מראש. עם זאת, הערבות הבנקאית שבידיכם מכסה לרוב תקופה ארוכה יותר קדימה.

מה עושים אם הדירה החלופית דורשת התאמות נגישות?

דיירים עם מוגבלויות או קשישים הזקוקים להתאמות נגישות זכאים לקבל מענה לכך במסגרת הפרויקט. על היזם לממן את הפער בעלויות הנדרש לשכירת דירה נגישה, ולעיתים החוק מחייב אותו להציע חלופות מגורים מותאמות או דיור מוגן, בהתאם לגיל ולמצב הדייר.

האם שכר הדירה מהיזם חייב במס הכנסה?

ככלל, דמי שכירות שמקבלים בעלי דירות מיזם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית נהנים מפטורים מסוימים ממס, כל עוד הם משמשים לשכירת דירה חלופית ומשולמים בהתאם לתנאי חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, חוקי המס מורכבים וישנם חריגים, ולכן תמיד מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס פרטני.

יש שאלה נוספת? נשמח לעמוד לרשותכם.

לתיאום פגישה