- דמי היתר הם תשלום לרשות מקרקעי ישראל עבור ניצול זכויות בנייה נוספות או שינוי שימוש בקרקע חכורה, מעבר למה שנקבע בחוזה החכירה. בחלק מהמקרים קיימים הסדרים לפטור או להיוון, ולכן כדאי לבדוק את מצב החוזה מול רמ״י לפני תכנון תוספת.
- דמי היתר יכולים להיות סכום גבוה שלא נלקח בחשבון בתקציב, ולעכב היתר בנייה עד להסדרתם.
- בדקו את מצב חוזה החכירה ברמ״י לפני תכנון תוספת.
- בררו אם החוזה מהוון ואם יש זכאות להמרה לבעלות.
מה זה דמי היתר?
רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. חלק גדול מבעלי הבתים אינם בעלים במובן המלא, אלא חוכרים לתקופה ארוכה לפי חוזה חכירה. כשחוכר רוצה לנצל זכויות בנייה מעבר למה שנקבע בחוזה, או לשנות את השימוש בקרקע, ייתכן שיידרש לשלם לרמ״י תשלום הנקרא דמי היתר. זהו מעין חלק מעליית ערך הקרקע שנובעת מהזכויות הנוספות.
החבות תלויה בעיקר בסוג החוזה ובמצבו. בשנים האחרונות רמ״י הנהיגה רפורמות שבמסגרתן חוזים רבים, בעיקר בבנייה למגורים בעיר, הומרו לבעלות או הוונו בתנאים שמבטלים או מצמצמים את הצורך בדמי היתר. לעומת זאת, בחוזים ישנים שלא הוונו, בנחלות במושבים, בקרקע חקלאית ובשימושים מסחריים, החבות עשויה להיות משמעותית. גובה התשלום נקבע לפי שומה של רמ״י, ולעיתים אפשר לערער עליה.
דוגמה מהשטח
בעלי בית במושב בצפון רצו להוסיף יחידת דיור נוספת בנחלה. האדריכל הגיש בקשה להיתר, והוועדה דרשה אישור רמ״י. התברר שהתוספת מחייבת תשלום לרמ״י לפי ההסדרים החלים על נחלות. בעזרת שמאי ועורך דין הם בחנו כמה חלופות תשלום, ובחרו בזו שהתאימה לתוכניות העתידיות של המשפחה.
למה זה חשוב לכם?
דמי היתר יכולים להיות סכום גבוה שלא נלקח בחשבון בתקציב, ולעכב היתר בנייה עד להסדרתם. בדיקה מוקדמת של מצב החוזה מול רמ״י מונעת הפתעות, ולעיתים מאפשרת לבחור במסלול זול יותר, כמו היוון החוזה לפני התוספת.
טיפים מעשיים
- בדקו את מצב חוזה החכירה ברמ״י לפני תכנון תוספת.
- בררו אם החוזה מהוון ואם יש זכאות להמרה לבעלות.
- התייעצו עם שמאי ועורך דין שמכירים את נוהלי רמ״י.
- שלבו את התשלום הצפוי בתקציב הפרויקט כבר בתחילתו.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הנחה שכל בית בעיר פטור מדמי היתר בלי לבדוק את החוזה.
- התחלת תכנון ותשלום לאדריכל לפני בדיקת עלויות רמ״י.
- אי ערעור על שומה שנראית גבוהה מהמקובל.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על דמי היתר
מתי צריך לשלם דמי היתר?
כשחוכר מנצל זכויות בנייה נוספות או משנה שימוש מעבר לקבוע בחוזה החכירה, בהתאם לסוג החוזה ולמדיניות רמ״י. בחוזים מהוונים במגורים עירוניים התשלום לרוב לא נדרש. הבדיקה הנכונה היא מול רמ״י או בעזרת עורך דין.
מה ההבדל בין דמי היתר להיטל השבחה?
דמי היתר משולמים לרמ״י כבעלת הקרקע, לפי חוזה החכירה. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית על עליית ערך הנכס בעקבות תוכנית, הקלה או שימוש חורג. ייתכנו מצבים שבהם נדרשים שניהם. כדאי לבדוק את שניהם מראש.
אפשר לערער על גובה דמי ההיתר?
כן. אם השומה של רמ״י נראית גבוהה, אפשר להגיש השגה בהליך שקבעה הרשות, לרוב בליווי שמאי מקרקעין. כדאי לפעול בזמן ולפי הנהלים, ולשמור תיעוד של כל ההתכתבויות. שמאי מנוסה יכול להעריך אם יש סיכוי להפחתה.
איך מחשבים דמי היתר?
דמי היתר מחושבים לפי שווי הזכויות הנוספות או שינוי השימוש, על פי שומה של שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל ובהתאם להחלטות מועצת הרשות. השיעור משתנה לפי סוג הקרקע, האזור והחוזה. לפני התכנון כדאי לקבל הערכה מוקדמת משמאי או מעורך דין.
האם יש פטור מדמי היתר לבית מגורים?
במקרים מסוימים יש פטור או הנחה מדמי היתר לבית מגורים, למשל במסגרת הסדרים מיוחדים או כשהחוזה עם רמ״י כבר הוון בתנאים מסוימים. הזכאות תלויה בסוג החוזה, באזור ובהחלטות הרשות. כדאי לבדוק זאת מול רמ״י או מול עורך דין לפני הגשת הבקשה.
מתי משלמים את דמי ההיתר?
את דמי ההיתר משלמים בדרך כלל לפני קבלת היתר הבנייה, משום שהסכמת רמ״י כבעלת הקרקע היא תנאי להיתר. דרישת התשלום מגיעה לאחר שהבקשה נבדקה ונערכה שומה. עיכוב בתשלום מעכב את ההיתר כולו, ולכן כדאי להיערך לכך מראש בתקציב.
האם המאמר עזר לכם?