- רשות מקרקעי ישראל היא הגוף הממשלתי שמנהל את רוב הקרקעות בישראל, ומחכיר אותן לאנשים פרטיים ויזמים באמצעות מכרזים והסכמי חכירה. כשבונים על קרקע של רמ״י נדרשת לעתים הסכמתה לבקשה להיתר, ותוספת זכויות עשויה לחייב תשלום.
- מעורבות רמ״י משפיעה על עלות הפרויקט, על לוח הזמנים ולעיתים על עצם האפשרות לבנות.
- לפני רכישה, הוציאו אישור זכויות מרמ״י ובדקו אם החכירה מהוונת ומה מצב החובות.
- לפני תכנון תוספת בנייה, בררו מראש אם נדרשת הסכמת רמ״י ואם יחולו דמי היתר.
מה זה רשות מקרקעי ישראל (רמ״י)?
רוב הקרקעות בישראל אינן בבעלות פרטית מלאה אלא בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח. את כל הקרקעות האלה מנהלת רשות מקרקעי ישראל, שקודם נקראה מנהל מקרקעי ישראל. מי שקונה דירה או מגרש על קרקע כזו מקבל בפועל זכות חכירה לתקופה ארוכה, ולא בעלות על הקרקע עצמה.
הקשר עם רמ״י מתחיל לעיתים קרובות במכרז לשיווק מגרשים, כולל מכרזים במסלולים מוזלים. משם עוברים להסכם פיתוח, ואחרי השלמת הבנייה להסכם חכירה. בחלק מהנכסים החכירה מהוונת, כלומר דמי החכירה שולמו מראש לכל התקופה, ובחלק משולמים דמי חכירה שנתיים. כשבעל זכויות רוצה להוסיף בנייה, לשנות ייעוד או לפצל מגרש, ייתכן שיידרשו הסכמת רמ״י לבקשה להיתר ותשלום דמי היתר או דמי שימוש. הכללים משתנים לפי סוג ההסכם, מיקום הנכס והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
דוגמה מהשטח
בעלי בית במושב בדרום ביקשו להוסיף יחידת דיור מעל המחסן. הוועדה המקומית דרשה חתימת רמ״י על הבקשה להיתר. התברר שהחוזה עם רמ״י לא עודכן שנים, ונדרש להסדיר את הזכויות ולשלם דמי היתר על תוספת השטח. אחרי בדיקה של שמאי ועורך דין התשלום הוסדר, החתימה התקבלה, וההיתר יצא כמה חודשים מאוחר מהמתוכנן. מאז הם ממליצים לשכנים להתחיל ברמ״י לפני האדריכל.
למה זה חשוב לכם?
מעורבות רמ״י משפיעה על עלות הפרויקט, על לוח הזמנים ולעיתים על עצם האפשרות לבנות. תשלומים לרמ״י, כמו דמי היתר, עשויים להיות משמעותיים, וההליך לקבלת הסכמה יכול להימשך. מי שקונה נכס על קרקע של רמ״י צריך לבדוק את מצב הזכויות, אם החכירה מהוונת ואם יש חובות או חריגות, כי כל אלה משפיעים על השווי ועל היכולת לקבל משכנתא.
טיפים מעשיים
- לפני רכישה, הוציאו אישור זכויות מרמ״י ובדקו אם החכירה מהוונת ומה מצב החובות.
- לפני תכנון תוספת בנייה, בררו מראש אם נדרשת הסכמת רמ״י ואם יחולו דמי היתר.
- התייעצו עם עורך דין מקרקעין ושמאי לגבי ההשלכות הכספיות של שינויי זכויות.
- שמרו את כל ההסכמים והאישורים מרמ״י בתיק הבניין.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הנחה שנכס רשום בטאבו בוודאי אינו קשור לרמ״י.
- הגשת בקשה להיתר בלי לטפל מראש בחתימת רמ״י, מה שמעכב את ההליך.
- התעלמות מדמי היתר בתקציב של תוספת בנייה.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על רשות מקרקעי ישראל (רמ״י)
מה ההבדל בין בעלות לחכירה מרמ״י?
בחכירה מקבלים זכות להשתמש בקרקע לתקופה ארוכה, אך הבעלות נשארת בידי המדינה או הגופים שרמ״י מנהלת. בפועל ניתן למכור, לשעבד ולהוריש זכויות חכירה, אבל שינויים מסוימים מחייבים את הסכמת רמ״י ולעיתים תשלום.
מתי צריך את הסכמת רמ״י לבקשה להיתר?
כאשר הקרקע מנוהלת על ידי רמ״י ובהתאם לסוג ההסכם, לעיתים נדרשת חתימתה כבעלת הקרקע. זה נפוץ בתוספות בנייה, בשינויי ייעוד ובמושבים. כדאי לברר מראש מול רמ״י או בעזרת עורך דין.
מה זה דמי היתר?
תשלום שרמ״י גובה במקרים מסוימים כאשר מנצלים זכויות בנייה נוספות או משנים שימוש בקרקע שהיא מנהלת. הגובה והתחולה תלויים בסוג החוזה ובהחלטות הרשות, ולכן כדאי לקבל הערכה מקצועית לפני שמתחילים בתכנון.
איך בודקים אם הקרקע שלי בניהול רשות מקרקעי ישראל?
כדי לבדוק אם קרקע מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, מוציאים נסח טאבו ובודקים מי רשום כבעלים, ולעיתים פונים גם לרמ״י עצמה. בנכסים רבים הבעלות של המדינה והדייר מחזיק בזכות חכירה. המידע חשוב לפני רכישה ולפני תכנון בנייה.
כמה זמן לוקח לקבל הסכמה מרשות מקרקעי ישראל?
הזמן לקבלת הסכמה מרשות מקרקעי ישראל תלוי בסוג הבקשה, בשלמות המסמכים ובצורך בשומה ובתשלום. בקשות פשוטות מטופלות מהר יותר, ובקשות עם תוספת זכויות לוקחות זמן רב. כדאי להגיש מוקדם במקביל לתכנון. חוסר במסמכים הוא הסיבה הנפוצה לעיכובים, ולכן כדאי לבדוק את הרשימה מראש.
מה זה היוון חכירה ברשות מקרקעי ישראל?
היוון חכירה ברשות מקרקעי ישראל הוא תשלום מראש של דמי החכירה לכל תקופת החכירה, במקום תשלום שנתי. בנכס מהוון ההליכים מול הרשות פשוטים יותר בדרך כלל. גובה התשלום והתנאים משתנים, ולכן כדאי לבדוק את מצב הנכס מול הרשות.
האם המאמר עזר לכם?