- רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף שאינם דירה מסוימת, כמו הגג, חדר המדרגות, המקלט, החצר, הקירות החיצוניים והמערכות. שינוי או בנייה ברכוש המשותף מחייבים הסכמת בעלי הדירות לפי הרוב שבחוק, ולא רק היתר מהוועדה.
- סכסוכים על רכוש משותף הם מהנפוצים בבתים משותפים בישראל.
- בדקו בתקנון ובנסח הטאבו מה מוצמד לדירה שלכם ומה משותף.
- לפני כל שינוי ברכוש המשותף, קבלו את הסכמת בעלי הדירות לפי החוק.
מה זה רכוש משותף?
בבניין דירות, יש דברים שהם שלכם לגמרי, כמו הדירה עצמה, ויש דברים שהם של כולם יחד. הגג, חדר המדרגות, הלובי, המקלט, החצר, הקירות החיצוניים, המעלית ומערכות התשתית — כל אלה שייכים לכל בעלי הדירות לפי חלקם, והם נקראים רכוש משותף.
כל בעל דירה מחזיק בחלק מסוים ברכוש המשותף, שנקבע בדרך כלל ביחס לגודל דירתו, אלא אם נקבע אחרת בתקנון. חלקים מהרכוש המשותף יכולים להיות מוצמדים לדירה מסוימת, כמו חנייה, חלק מהגג או חצר לדירת גן, ואז רק אותה דירה משתמשת בהם.
בניית תוספת, סגירת שטח או שינוי של הרכוש המשותף מחייבים הסכמה של בעלי הדירות לפי הרוב שקבוע בחוק המקרקעין ובתקנון. היתר מהוועדה המקומית אינו מחליף את ההסכמה הזו.
דוגמה מהשטח
בבניין של שתים עשרה דירות בעיר במרכז, בעל הדירה בקומה העליונה התחיל לבנות פרגולה וחדר קטן על הגג, אחרי שקיבל היתר מהוועדה. שכנים התנגדו וטענו שהגג הוא רכוש משותף. התברר שהגג לא הוצמד לדירתו בתקנון. העבודות הופסקו, ובסוף הושג הסכם שבו הוא שילם לקופת הבניין, ובתמורה קיבל זכות שימוש בחלק מהגג, באישור הרוב הנדרש.
למה זה חשוב לכם?
סכסוכים על רכוש משותף הם מהנפוצים בבתים משותפים בישראל. בנייה או סגירה בלי הסכמה עלולה להוביל לצו הריסה, לתביעה ולפגיעה ביחסי השכנים. מנגד, הבנת הזכויות מאפשרת לבעלי דירות למנוע שימוש לא הוגן בשטחים של כולם, ולתכנן נכון תחזוקה והשקעות בבניין.
טיפים מעשיים
- בדקו בתקנון ובנסח הטאבו מה מוצמד לדירה שלכם ומה משותף.
- לפני כל שינוי ברכוש המשותף, קבלו את הסכמת בעלי הדירות לפי החוק.
- תעדו החלטות של אסיפת בעלי הדירות בפרוטוקול חתום.
- ודאו שיש ועד בית או חברת ניהול שאחראים על תחזוקה.
- במחלוקת שקלו פנייה למפקח על רישום מקרקעין.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הנחה שהיתר מהוועדה מספיק לבנייה על הגג המשותף.
- שימוש בחצר או בחדר מדרגות כמחסן פרטי בלי הסכמה.
- הזנחת תחזוקה של מערכות משותפות עד שנגרם נזק.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על רכוש משותף
האם מותר לבנות על הגג המשותף?
רק בהסכמת בעלי הדירות לפי הרוב הקבוע בחוק המקרקעין ובתקנון, ובנוסף להיתר בנייה מהוועדה המקומית. אם הגג מוצמד לדירה, הכללים שונים. מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני כל עבודה.
מי אחראי על תיקונים ברכוש המשותף?
כל בעלי הדירות אחראים יחד, ובדרך כלל משתתפים בהוצאות לפי חלקם ברכוש המשותף או לפי התקנון. בבניין חדש, ליקויים ברכוש המשותף בתקופת הבדק הם באחריות הקבלן.
מה ההבדל בין רכוש משותף להצמדה?
רכוש משותף שייך לכל בעלי הדירות. הצמדה היא חלק מהרכוש המשותף שהוקצה לשימוש בלעדי של דירה מסוימת, כמו חנייה או חצר, ונרשם כך בתקנון ובטאבו.
האם מותר להשתמש בחדר המדרגות שהוא רכוש משותף לאחסון?
שימוש בחדר מדרגות, שהוא רכוש משותף, לאחסון פרטי אינו מותר ללא הסכמת בעלי הדירות, ובכל מקרה אסור לחסום דרכי מילוט. חפצים בחדר המדרגות מהווים גם סכנת אש. נציגות הבית יכולה לדרוש את פינויים ולפנות למפקח על המקרקעין.
איך מצמידים חלק מהרכוש המשותף לדירה?
הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה נעשית בדרך כלל בתיקון תקנון הבית המשותף, בהסכמה של בעלי הדירות לפי הרוב שהחוק דורש, ורישום בלשכת רישום המקרקעין. ההליך מחייב לעיתים תשריט מעודכן. מומלץ לבצעו בליווי עורך דין. הצמדה ללא רישום מסודר עלולה לעורר מחלוקות בעת מכירת הדירה.
מי מחליט על שיפוץ חזית שהיא רכוש משותף?
ההחלטה על שיפוץ חזית, שהיא רכוש משותף, מתקבלת באסיפת בעלי הדירות לפי הרוב הקבוע בתקנון או בחוק. כל בעלי הדירות משתתפים בעלות לפי חלקם ברכוש המשותף, אלא אם נקבע אחרת. במחלוקת ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים.
האם המאמר עזר לכם?