- רוב מיוחס הוא שיעור ההסכמה של בעלי הדירות שהחוק דורש לאישור עסקת פינוי בינוי או תמ״א 38, ושגבוה מרוב רגיל. כשמושג הרוב הנדרש, ניתן לפעול בכלים משפטיים מול בעלי דירות המסרבים ללא סיבה סבירה, אך יש לבדוק את השיעור העדכני בחוק.
- שיעור הרוב הנדרש קובע אם פרויקט התחדשות יכול לצאת לדרך, ומשפיע ישירות על כוח המיקוח של כל דייר.
- בדקו את שיעור הרוב העדכני לפי החוק שחל על הפרויקט הספציפי.
- מנו עורך דין שמייצג את כל הדיירים ולא רק את היזם.
מה זה רוב מיוחס?
בבניין משותף ישן, כל פרויקט של התחדשות עירונית מתחיל באותה שאלה: כמה מהשכנים צריכים להסכים? כדי לא לתת לדייר יחיד לעצור פרויקט שכל השאר רוצים, וכדי לא לכפות על המיעוט שינוי מהותי ברכושו, החוק קובע שיעורי הסכמה מיוחדים שנקראים רוב מיוחס.
השיעור הנדרש תלוי בסוג הפרויקט ובחוק שחל עליו. בעסקאות פינוי בינוי חל חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ובפרויקטים של תמ״א 38 ושל שינויים ברכוש המשותף חלים הוראות חוק המקרקעין וחוק החיזוק. השיעורים שונו כמה פעמים לאורך השנים, ולכן תמיד צריך לבדוק את הנוסח העדכני.
כשהרוב מושג, ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין או לבית המשפט נגד דייר שמסרב בלי סיבה סבירה, ולבקש לאשר את העסקה או לחייב אותו בנזקים.
דוגמה מהשטח
בבניין של שש עשרה דירות בעיר במרכז, יזם הציע פרויקט פינוי בינוי. אחרי כמה חודשים חתמו רוב הדיירים, אבל שתי משפחות סירבו. עורך הדין של הדיירים בדק שהושג הרוב הנדרש לפי החוק העדכני, ותיעד את ניסיונות ההידברות. הוגשה תביעה נגד הדיירים המסרבים, ואחד מהם הגיע להסכם בתנאים מעט משופרים, כך שהפרויקט יכול היה להתקדם.
למה זה חשוב לכם?
שיעור הרוב הנדרש קובע אם פרויקט התחדשות יכול לצאת לדרך, ומשפיע ישירות על כוח המיקוח של כל דייר. לדיירים חשוב להבין שסירוב לא תמיד מונע את הפרויקט, ולמי שמוביל את הפרויקט חשוב לדעת שגם עם רוב, יש לנהוג בהגינות ובשקיפות. בכל מקרה כדאי ללוות את התהליך בעורך דין.
טיפים מעשיים
- בדקו את שיעור הרוב העדכני לפי החוק שחל על הפרויקט הספציפי.
- מנו עורך דין שמייצג את כל הדיירים ולא רק את היזם.
- תעדו את כל הפגישות וההצעות לדיירים המתנגדים.
- השוו את התנאים שמוצעים לכל הדיירים, כדי לשמור על הוגנות.
- היעזרו בשמאי מקרקעין לבדיקת שווי התמורה.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הסתמכות על שיעורי רוב ישנים שהשתנו בחוק.
- הנחה שדייר מסרב יכול לעצור את הפרויקט בכל מקרה.
- לחץ על דיירים מבוגרים או חלשים בלי ייעוץ עצמאי.
המידע בעמוד זה, לרבות ההגדרה, ההסבר, הדוגמאות, הטיפים והתשובות לשאלות, הוא מידע כללי בלבד שנועד להעשרה ולהתמצאות ראשונית. הוא מנוסח בקיצור ובפשטות, אינו ממצה ואינו מתיימר לכסות כל היבט הנדסי, תכנוני, משפטי, בטיחותי או כספי של המונח.
המידע אינו מהווה ייעוץ הנדסי, קונסטרוקטיבי, אדריכלי, משפטי, שמאי, תכנוני, בטיחותי, מיסויי או חשבונאי, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית של מהנדס, אדריכל, עורך דין, שמאי או בעל מקצוע מוסמך אחר. הדוגמאות הן תרחישים להמחשה בלבד ואינן מתארות פרויקט מסוים. חוקים, תקנות, תקנים, הנחיות רשויות, אגרות ומחירים משתנים מעת לעת ושונים בין רשויות, ולכן ייתכן שהמידע אינו עדכני או אינו מתאים לנסיבות שלכם.
כל שימוש במידע או הסתמכות עליו נעשים על אחריות המשתמש בלבד. קבוצת בראמי, מנהליה, עובדיה וכל מי מטעמה לא יישאו בכל אחריות, ישירה או עקיפה, לכל נזק, הפסד, הוצאה או אובדן רווח שייגרמו בקשר לשימוש במידע או להסתמכות עליו, לרבות בשל טעות, השמטה או אי־עדכניות. אין בפרסום המידע משום הצעה, התחייבות או יצירת יחסי לקוח ונותן שירות. לפני כל החלטה, חתימה על מסמך או ביצוע עבודה, התייעצו עם בעל מקצוע מוסמך.
שאלות ותשובות על רוב מיוחס
כמה דיירים צריכים לחתום על פינוי בינוי?
השיעור נקבע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים) ותוקן כמה פעמים. חשוב לבדוק את הנוסח העדכני עם עורך דין, וגם תנאים נוספים כמו הסכמה של חלק מבעלי הדירות בכל אגף. אין לסמוך על מספרים שמופיעים במקורות ישנים.
מה קורה לדייר שמסרב לפינוי בינוי?
אם הושג רוב מיוחס והסירוב נחשב בלתי סביר, ניתן לתבוע את הדייר ולבקש לחייב אותו בפיצוי או לאשר את העסקה. בית המשפט או המפקח בוחנים אם הסירוב סביר, ולכן חשוב לבסס את הטענות.
האם הרוב הנדרש לתמ״א 38 זהה לפינוי בינוי?
לא בהכרח. השיעורים שונים לפי סוג הפרויקט והחוק שחל עליו, ובתמ״א 38 יש הבדל גם בין חיזוק ותוספת לבין הריסה ובנייה מחדש. כדאי לבדוק מול עורך דין את המצב המשפטי העדכני.
מה ההבדל בין רוב מיוחס להסכמה של כל הדיירים?
רוב מיוחס מאפשר לקדם פרויקט התחדשות עירונית גם כשחלק מבעלי הדירות אינם מסכימים, בעוד שהסכמה של כל הדיירים אינה נדרשת לפי החוק במקרים אלה. הרוב נמדד לפי בעלי הדירות ולעיתים גם לפי חלקם ברכוש המשותף. יש לבדוק את ההגדרה העדכנית בחוק.
איך סופרים רוב מיוחס בבניין עם כמה בעלים לדירה?
בספירת רוב מיוחס, דירה בבעלות משותפת נחשבת בדרך כלל כיחידה אחת, ויש לקבל את הסכמת הבעלים שלה לפי חלקם. אופן החישוב המדויק קבוע בחוק ובפסיקה. כשיש ירושות, משכנתאות או בעלים בחו״ל, כדאי להיעזר בעורך דין מלווה.
האם אפשר לבטל חתימה אחרי שהושג רוב מיוחס?
ביטול חתימה אחרי שהושג רוב מיוחס תלוי בתנאי ההסכם שנחתם ובשלב שבו נמצא הפרויקט, ואינו אפשרי תמיד באופן חופשי. לעיתים ההסכם קובע תנאים ליציאה, כמו אי עמידה של היזם בלוחות זמנים. לפני כל צעד כזה מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
האם המאמר עזר לכם?